Cuando compras o heredas vivienda para alquilar, es fácil hacer la cuenta rápida: «Cobro 1.250 € al mes por dos pisos, son 30.000 € al año».

Pero si tienes una nómina o actividad profesional que ya te sitúa en un tipo marginal del 45 % en el IRPF, cada euro que ganas con tus alquileres entra directamente por arriba de la escala.

En este análisis desglosamos con números exactos cuánto te queda realmente en el bolsillo si facturas 30.000 € brutos al año, qué escudos fiscales tienes a tu favor y qué pasaría si invirtieses esos mismos 300.000 € en una cartera de fondos indexados (como el Perfil 7/10 de Indexa Capital) sin asumir ningún dolor de cabeza como casero.

El mito del 45 %: no tributas por los ingresos brutos

En España no pagas IRPF por los 30.000 € que te ingresan tus inquilinos, sino por el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles y amortización). Además, la normativa aplica una reducción muy potente si alquilas como vivienda habitual, pero la elimina por completo si alquilas por temporada, a estudiantes por curso académico o como local.

Comparativa fiscal real: 30.000 € brutos con tipo marginal del 45 %

Partimos de una inversión patrimonial de 300.000 € repartida en dos pisos, con 3.000 € anuales en gastos reales (IBI, comunidad, seguros, reparaciones) y 3.500 € de amortización contable.

Concepto	Vivienda habitual (reducción 50 %*)	Vivienda habitual zona tensionada (70 %)	Uso distinto de vivienda (temporada / estudiantes)
Ingresos brutos anuales	30.000 €	30.000 €	30.000 €
Gastos reales deducibles	-3.000 €	-3.000 €	-3.000 €
Amortización del inmueble (3 %)	-3.500 €	-3.500 €	-3.500 €
Rendimiento neto previo	23.500 €	23.500 €	23.500 €
Reducción por alquiler vivienda	-11.750 € (50 %)	-16.450 € (70 %)	0 € (0 %)
Base imponible que va al IRPF	11.750 €	7.050 €	23.500 €
Cuota IRPF a pagar (al 45 %)	-5.288 €	-3.173 €	-10.575 €
Dinero real que te queda	21.712 €/año (1.809 €/mes)	23.827 €/año (1.986 €/mes)	16.425 €/año (1.369 €/mes)

*Nota importante: Para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50 %. Si tus contratos son anteriores a esa fecha, mantienes el 60 % (pagarías 4.230 € de IRPF y te quedarían 22.770 € limpios al año). La reducción del 70 % aplica en zonas tensionadas al alquilar por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años.

*Nota importante: Dinero real en tu cuenta = 30.000 € brutos − 3.000 € gastos reales − 5.288 € cuota IRPF (45 % de 11.750 €) = 21.712 € limpios.

En resumen: ¿Por qué no pagas el 45 % de los 30.000 € brutos?

Aunque tu nómina ya te sitúe en el tramo marginal del 45 %, Hacienda nunca aplica ese porcentaje sobre los ingresos brutos del alquiler, sino sobre la base neta tras restar gastos y bonificaciones pero obviamente es un porcentaje muy alto, por eso aprovechar la reducción de alquiler por vivienda habitual es fundamental en estos casos:

• 1. Restas gastos y amortización: De los 30.000 € brutos descuentas 3.000 € de gastos reales (IBI, comunidad, seguros, reparaciones) y 3.500 € de amortización contable (un gasto fiscal que te ahorra impuestos pero no sale de tu cuenta bancaria). Te quedan 23.500 €.
• 2. Aplicas la reducción por vivienda habitual (50 %): Tu base imponible baja a la mitad (11.750 €). Si alquilas por temporada o a estudiantes, pierdes esta reducción y tributas por los 23.500 € completos.
• 3. Pagas el 45 % solo sobre esa base final: El cheque real a Hacienda es de 5.288 € (45 % de 11.750 €), lo que supone un tipo efectivo real del 17,6 % sobre lo que cobras, dejándote 21.712 € limpios en tu cuenta (30.000 € − 3.000 € − 5.288 €).

Los 3 escudos fiscales que todo propietario debe aplicar

Tributando en el tramo del 45 %, cada euro de gasto justificado te ahorra 0,45 € directos en impuestos. Estos son los tres conceptos clave que nunca debes olvidar:

1. La amortización del inmueble (3 %): Es un gasto «contable» que no sale de tu cuenta bancaria cada año, pero Hacienda te permite restar el 3 % anual del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral (excluyendo siempre el valor del suelo). En dos pisos, esta partida suele restar entre 2.500 € y 5.000 € de tu base imponible.
2. Amortización de mobiliario y electrodomésticos (10 %): Si entregas el piso amueblado, puedes amortizar el 10 % anual de las facturas de muebles, nevera, lavadora o caldera durante 10 años.
3. Gastos de conservación, seguros y suministros: IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios, intereses de hipoteca, seguro de hogar, seguro de impago y facturas de reparación (pintura, fontanería, averías) se restan al 100 % antes de aplicar cualquier reducción.

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El dilema del inversor: ¿21.712 € con problemas o 16.236 € sin mover un dedo?

Pongamos esos 300.000 € invertidos en los dos pisos frente a una alternativa financiera pasiva y diversificada: una cartera indexada Perfil 7/10 en Indexa Capital (que combina aprox. un 70 % de renta variable global y un 30 % de renta fija).

Métrica anual (sobre 300.000 € invertidos)	Alquiler Vivienda Habitual (IRPF 45 %)	Alquiler Temporada / Estudiantes (IRPF 45 %)	Fondo Indexa Capital Perfil 7/10*
Rendimiento bruto anual estimado	30.000 € (10 % bruto)	30.000 € (10 % bruto)	~20.400 € (~6,8 % anualizado neto de comisiones)
Gastos operativos y mantenimiento	-3.000 € (+ tu tiempo)	-3.000 € (+ alta rotación)	0 € (automatizado)
Impuestos (IRPF vs Base del Ahorro)	-5.288 € (tipo efectivo 17,6 %)	-10.575 € (tipo efectivo 35,3 %)	-4.164 € (19 % – 21 % al reembolsar)
Neto anual libre de impuestos	21.712 € / año	16.425 € / año	~16.236 € / año
Equivalente neto mensual	1.809 € / mes	1.369 € / mes	~1.353 € / mes
Diferencia real frente al fondo	+456 €/mes (por gestionar)	+16 €/mes (no compensa)	Referencia pasiva (0 gestión)

*Nota fiscal sobre fondos indexados: En Indexa Capital los rendimientos tributan en la base del ahorro (19 % los primeros 6.000 € y 21 % hasta 50.000 €) y además disfrutan de diferimiento fiscal (no pagas impuestos hasta que vendes participaciones, permitiendo que el interés compuesto trabaje sobre el bruto).

La conclusión que cambia las reglas para todo propietario

Mira de nuevo la última fila de la tabla: 1.369 €/mes netos en alquiler de temporada frente a 1.353 €/mes netos en un fondo indexado de Indexa Capital (Perfil 7/10).

El resultado en tu cuenta bancaria es prácticamente idéntico, pero con una diferencia abismal en tu calidad de vida:

• En el fondo indexado inviertes tus 300.000 € con un clic, no tienes inquilinos que puedan dejar de pagar, no discutes con la comunidad de vecinos ni pierdes dos meses limpiando y reponiendo electrodomésticos tras un mal uso.
• En el alquiler inmobiliario, esos +456 €/mes extra (5.476 € más al año) de la vivienda habitual son tu prima por saber gestionar. Si alquilas sin filtro, sin contrato blindado y sin inventario fotográfico, un solo impago o una reparación grave se come esa ventaja en semanas. Y cuando el propietario pierde dinero y tranquilidad, retira su capital a la bolsa, el parque de viviendas envejece y los alquileres suben por falta de oferta.

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