Las hipotecas, tipos de hipoteca y sus variables

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Hoy hablaremos de las diferentes hipotecas según el tipo de interés, hipotecas a tipo fijo, e hipotecas a tipo variable e hipotecas mixtas. También veremos qué variables son las que condicionan una hipoteca.

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Hipotecas según el tipo de interés

Hipoteca fija

Una hipoteca fija es un tipo de préstamo hipotecario en el que la tasa de interés se establece en el momento de la firma del contrato y no cambia durante todo el plazo del préstamo. Esto significa que la cantidad a pagar cada mes se mantiene constante, lo que puede proporcionar a los prestatarios una mayor tranquilidad financiera y previsibilidad.

La tasa de interés en una hipoteca fija suele ser un poco más alta que en una hipoteca variable, pero los prestatarios están asegurados contra los aumentos repentinos en las tasas de interés.

Hipoteca variable

Una hipoteca variable es un tipo de préstamo hipotecario en el que la tasa de interés puede aumentar o disminuir en función de los cambios en un índice económico, como el índice Euribor.

La tasa de interés y, por lo tanto, la cantidad a pagar cada mes puede cambiar durante el plazo del préstamo. Esto difiere de una hipoteca fija, en la que la tasa de interés se establece en el momento de la firma del contrato y no cambia durante todo el plazo del préstamo.

Hipoteca Mixta

Una hipoteca mixta es un tipo de préstamo hipotecario que combina características de las hipotecas fijas y variables. En una hipoteca mixta, la tasa de interés se establece en un nivel fijo durante un período determinado, generalmente de 2 a 5 años, y luego se convierte en una tasa variable para el resto del plazo del préstamo.

Esto significa que los prestatarios tienen la tranquilidad financiera y previsibilidad de una hipoteca fija en un período determinado, seguido por la posibilidad de ahorro de una hipoteca variable en el futuro, siempre y cuando las tasas de interés se mantengan bajas. Sin embargo, también existe el riesgo de que las tasas de interés aumenten significativamente después del período de tasa fija, lo que aumentaría la cantidad a pagar cada mes

Escucha el episodio para tener toda la información completa.

Qué elementos variables tiene una hipoteca

Un elemento variable en una hipoteca puede incluir:

1. Tasa de interés: La tasa de interés es el factor más variable en una hipoteca y puede aumentar o disminuir en función de los cambios en un índice económico, como el índice Euribor, en el caso de una hipoteca variable.
2. Plazo del préstamo: El plazo del préstamo, o la duración del préstamo, puede ser variable y ajustarse a las necesidades del prestatario.
3. La cuota mensual de una hipoteca: es la cantidad de dinero que un prestatario paga cada mes a su prestamista para pagar la deuda adquirida en un préstamo hipotecario. La cuota mensual se compone de varios elementos, incluyendo el interés, el principal y, a veces, cargos adicionales como seguros o impuestos. El monto de la cuota mensual depende de varios factores, como el monto del préstamo, la tasa de interés y la duración del préstamo.
4. Amortización: La amortización, o la cantidad a pagar cada mes, también puede ser variable, especialmente en hipotecas con una tasa de interés variable.
5. Comisiones: Algunas hipotecas pueden tener comisiones variables, como comisiones de apertura o de cierre, que pueden aumentar o disminuir dependiendo de las condiciones del mercado.
6. El diferencial: s la diferencia entre la tasa de interés que cobra el banco y el índice de referencia al que está ligada la hipoteca.

Es importante que los prestatarios comprendan los elementos variables de una hipoteca y los riesgos y oportunidades asociados con cada uno antes de tomar una decisión de financiamiento.

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

El diferencial de una hipoteca es la diferencia entre la tasa de interés que cobra el banco y el índice de referencia al que está ligada la hipoteca. Por ejemplo, si la tasa de interés de una hipoteca variable está ligada al Euribor y el banco cobra un 1,5% adicional, el diferencial sería del 1,5%.

El diferencial es una forma en que los bancos pueden cobrar intereses adicionales en las hipotecas variables. La cantidad de diferencial puede variar entre los bancos y depende de factores como la calidad de crédito del prestatario, la cantidad prestada y la duración del préstamo.

Es importante que los prestatarios comprendan el diferencial y cómo afectará la tasa de interés total en su hipoteca antes de tomar una decisión de financiamiento. Es recomendable comparar ofertas de diferentes bancos y obtener una comprensión clara de todos los costos asociados con una hipoteca antes de firmar un contrato.

El diferencial puede ser muchas veces reducido negociando con el banco y gracias a la compra de productos que este ofrece como seguros, fondos, planes de pensiones…conseguir una reducción de diferencial de la hipoteca.

Esto es como todo, cuanto más te vincules al banco, mejores condiciones vas a conseguir.

¿Cuál es la tendencia en la contratación de hipotecas actualmente?

En general, hasta hace pocos meses en que los tipos de interés empezaron a subir, la tendencia en la contratación de hipotecas en todo el mundo ha sido un aumento en la demanda debido a la baja tasa de interés. La baja tasa de interés ha hecho que los préstamos hipotecarios fuesen más asequibles, lo que ha animado a muchas personas a comprar viviendas o refinanciar sus hipotecas existentes.

Sin embargo, debido a la incertidumbre económica y las preocupaciones sobre el aumento de las tasas de interés, algunas personas han optado por hipotecas fijas en lugar de hipotecas variables para asegurar su situación financiera a largo plazo.

En enero de 2021, cuando el euríbor se encontraba en mínimos del -0,5% la mayoría de hipotecados comenzaron a decantarse por los préstamos a tipo fijo. Esa tendencia tocó techo en julio de 2022, mes en el que tres de cada cuatro hipotecas eran a tipo fijo. Desde entonces, la proporción ha comenzado a invertirse de nuevo.

Es importante señalar que la tendencia puede variar en diferentes países y regiones, y es posible que haya una tendencia diferente en tu localidad en particular. Se recomienda consultar a un profesional financiero para obtener información actualizada y personalizada sobre las tendencias en la contratación de hipotecas en tu área

Un euríbor disparado supone pagar más intereses en las hipotecas variables, cuya revisión anual, además, queda a merced de la evolución del índice de referencia. Sin embargo, esta opción está ganando peso debido a la estrategia de las entidades financieras de endurecer las hipotecas fijas y ofrecer variables más competitivas. 

Actualmente y con los tipos de interés de las hipotecas fijas tan altos, la tendencia es a asumir el riesgo y la incertidumbre de una hipoteca variables.

Evalúa situación para elegir hipoteca fija, mixta o variables

Si te llega el momento de decidir si solicitas una hipoteca fija o una variable esto es lo que puedes tener en cuenta para decidirte por una o por otra.

Elige la hipoteca fija si quieres tener la seguridad de pagar siempre la misma cuota mensual, y protegerte de posibles subidas en los tipos de interés del mercado.

Por el contrario, opta por la hipoteca variable si buscan el pago de una cuota menor, la cual puede subir al estar vinculada a las revisiones que se realicen conforme al euríbor y tienes margen de reacción para asumir un pago mensual mayor si surgiese.

Actualmente, a febrero de 2023 y si a mí me diesen a elegir, yo me decantaría por una hipoteca mixta que me ofreciese un tipo de interés fijo por 3 años y que a los 3 años pasase a comportarse como una hipoteca variable, pero muchas veces estas hipotecas no están disponibles para cualquier cliente y pueden exigir un importe o un plazo determinado.

Se recomienda consultar a un profesional financiero para obtener información actualizada y personalizada sobre las tendencias en la contratación de hipotecas en tu situación y en tu zona. Los bancos muchas veces nos pueden orientar de lo qué más nos conviene, pero recuerda que ellos son empresas que están deseosas de vender los productos que les resultan más rentables por lo que es fundamental que te informes bien, que hagas números y que finalmente tomes la decisión que más te favorece.

En el próximo capítulo del podcast, el 22 de febrero de 2023 veremos qué nos interesa más y cuáles son las tendencias de contratación de hipotecas.

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