¿Quién tiene que pagar la reforma de una vivienda?

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Hola, soy Margot, propietaria de varias viviendas que alquilo con la intención de generar ingresos adicionales. En este artículo, abordaré un tema importante para propietarios como yo: quién debe pagar por las reformas en una vivienda alquilada. Te cuento qué obras puede realizar un inquilino en tú vivienda y qué arreglos tendrías que hacer tú en caso de ser necesario.

Cuando llegamos a un acuerdo contractual de alquiler de un inmueble, solemos pasar por alto aspectos clave del contrato que pueden tener un impacto significativo en nuestras finanzas. En particular, las cláusulas relacionadas con las reformas y obras en la propiedad arrendada pueden ser motivo de confusión y que han de quedar muy claras para las dos partes.,

Tabla de contenidos

Cláusulas Contractuales: Más allá del Precio y la Duración
La Ley y las Reformas en una Vivienda Alquilada
Excepciones: Personas Mayores o con Discapacidad
Ejemplos de Quién Paga las Reformas
Ejemplo 1: El Propietario Paga
Ejemplo 2: El Inquilino Paga
Ejemplo 3: ¿Puede un inquilino exigir reforma de la casa si esta es habitable?
Términos Legales: La Ley de Arrendamientos Urbanos

Cláusulas Contractuales: Más allá del Precio y la Duración

En la mayoría de los casos, al firmar un contrato de alquiler, solemos centrarnos en el precio y la duración del contrato, pasando por alto las cláusulas y detalles importantes. Sin embargo, es fundamental leer detenidamente todas las cláusulas del documento, incluyendo las letras pequeñas. Esto es esencial para comprender quién es responsable de las reformas en la vivienda que se planeen durante el periodo de alquiler.

La Ley y las Reformas en una Vivienda Alquilada

En el marco legal, el propietario tiene la responsabilidad de realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables. Esto incluye reparaciones que afecten la estabilidad y seguridad de la vivienda. Además, el contrato de alquiler suele regular las obras que el inquilino puede o no puede realizar sin autorización previa del propietario.

Para aclarar este contexto legal, consideremos lo que dice José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. Según él, un inquilino tiene el derecho de llevar a cabo obras que considere «oportunas sin autorización del propietario». No obstante, existen tres limitaciones que deben ser tenidas en cuenta:

Las obras no deben afectar a la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Las obras no pueden cambiar la configuración de la vivienda.
Las obras no pueden afectar a elementos comunes de la finca.

Excepciones: Personas Mayores o con Discapacidad

Es importante tener en cuenta que existen excepciones a estas reglas generales. Los inquilinos que son mayores de 70 años, tienen discapacidad o conviven con personas en esta situación de forma permanente pueden realizar cambios en la configuración de la vivienda. Estos cambios deben estar destinados a adaptar la vivienda a la edad o discapacidad de los inquilinos. Sin embargo, aún en estos casos, deben respetarse las limitaciones mencionadas anteriormente en cuanto a estabilidad, seguridad y elementos comunes de la finca.

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Ejemplos de Quién Paga las Reformas

Ahora, para aclarar aún más la cuestión de quién paga las reformas, examinemos algunos ejemplos específicos:

Ejemplo 1: El Propietario Paga

Imagina que como propietario, te encuentras con un inquilino que desea llevar a cabo una reforma en la vivienda alquilada. Esta reforma no afecta la estabilidad ni la seguridad de la vivienda, pero es un cambio significativo en la configuración, como la unión de dos habitaciones para crear un espacio más grande. En este caso, el propietario tiene el derecho de negar la autorización para la reforma y el inquilino no puede llevarla a cabo sin su consentimiento por escrito. Si el inquilino decide proceder sin la aprobación del propietario, el propietario puede exigir que las obras no autorizadas sean revertidas al estado original o conservarlas sin pagar ninguna indemnización.

Ejemplo 2: El Inquilino Paga

Ahora, supongamos que como propietario, tienes un inquilino que desea hacer mejoras en la vivienda que no afectarán la estabilidad ni la seguridad de la misma. Estas mejoras podrían incluir la instalación de una cocina más moderna o la renovación del baño. En este escenario, el inquilino puede realizar estas mejoras sin necesidad de la aprobación del propietario. Sin embargo, el propietario puede solicitar que al finalizar el contrato, las mejoras sean dejadas en el estado original o conservadas sin pagar ninguna indemnización.

Ejemplo 3: ¿Puede un inquilino exigir reforma de la casa si esta es habitable?

El Desafío de las Expectativas del Inquilino en un Chalet de Playa

Una situación que a veces puede surgir es la de un inquilino que protesta continuamente por el estado de una vivienda que ha alquilado, a pesar de conocer las condiciones previas al contrato de alquiler. En este escenario, debemos analizar si el inquilino tiene razón en sus reclamos o si está fuera de lugar.

Imaginemos un chalet cerca de la playa en la hermosa región de Finisterre, Galicia, conocida por su clima húmedo. Este chalet es una vivienda de verano sin calefacción y presenta ciertas características inherentes a su ubicación. Entre las particularidades de la casa, se incluye la presencia de humedad y algunas grietas, así como tuberías viejas que, aunque funcionan correctamente, han experimentado el desgaste del tiempo.

Es esencial considerar que el precio del alquiler mensual está en línea con el estado de la vivienda y su ubicación. En otras palabras, el alquiler es bastante bajo en comparación con propiedades similares en la zona.

El inquilino, al firmar el contrato de alquiler, ante la insistencia de contratar un alquiler anual del chalet, fue advertido por el propietario de antemano y remarcando la advertencia en la conversación, de la humedad en invierno de la zona. Además tuvo la oportunidad de visitar la casa junto con su pareja, inspeccionarla varias veces esa mañana y considerar si estaba dispuesto a aceptar sus condiciones.

Corroboró que la vivienda era perfectamente habitable y todos los sistemas funcionaban adecuadamente, a pesar de las limitaciones que se derivan de su ubicación y diseño como chalet de verano.

¿Tiene el inquilino razón al exigir que el propietario pague las reformas de la casa?

En este contexto, la pregunta que debemos hacernos es si el inquilino tiene razón al amenazar con denunciar al propietario por las carencias de la vivienda. Desde una perspectiva legal, si las condiciones y limitaciones de la propiedad estaban claramente establecidas en el contrato de alquiler y el inquilino las aceptó conscientemente al firmar, es poco probable que el inquilino tenga una base sólida para su denuncia.

Es fundamental que, como propietario, mantengas registros precisos del estado de la vivienda al momento de la firma del contrato y de cualquier comunicación que hayas tenido con el inquilino sobre las condiciones de la propiedad. Estos registros pueden ser valiosos en caso de una disputa.

En este caso concreto el propietario había adjuntado en el contrato de alquiler fotos de la vivienda en el momento de la recepción.

En última instancia, la clave para manejar esta situación de manera eficiente es la comunicación. Es recomendable hablar con el inquilino y recordarle los términos del contrato de alquiler, así como las condiciones inherentes a la propiedad debido a su ubicación junto a la playa en una región húmeda. Al brindar una explicación honesta y comprensible, es posible que el inquilino comprenda mejor la situación y ajuste sus expectativas de acuerdo con el contrato que firmó.

En resumen, en situaciones donde un inquilino protesta continuamente por el estado de una vivienda alquilada a pesar de haber conocido previamente sus condiciones, es importante recordar los términos del contrato y mantener una comunicación abierta y honesta para evitar malentendidos y conflictos innecesarios.

Términos Legales: La Ley de Arrendamientos Urbanos

Para entender mejor esta cuestión, es necesario tener en cuenta lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 23.1. Este artículo prohíbe a la persona que alquila un inmueble realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario sin el consentimiento por escrito del propietario. En ningún caso, el inquilino tiene derecho a realizar obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si estas reglas no se respetan, el propietario puede dar por finalizado el contrato y decidir entre exigir al inquilino que restaure la vivienda al estado original o conservar las obras, sin que el inquilino pueda reclamar ninguna indemnización por el costo de las obras.

En resumen, es esencial para los propietarios entender quién debe pagar por las reformas en una vivienda alquilada y cuáles son los límites legales. Al conocer estas reglas y excepciones, podemos tomar decisiones informadas y evitar conflictos con nuestros inquilinos. Siempre es recomendable consultar con un asesor legal o profesional inmobiliario para garantizar que se cumplan las regulaciones locales y se protejan los derechos de ambas partes.