Autor: Comoalquilar

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Si tienes un piso para alquilar, y te gustaría sacar la máxima rentabilidad, has de tener muy claro cuánto cobrar por el alquiler mensual. Por otra parte lo ideal es que lo alquiles tú mismo para ahorra las comisiones de las inmobiliarias o administradores de fincas. Fórmate con nuestro audio curso práctico para alquilar pisos por tu cuenta de forma rápida, consulta lo fácil que es aprender en poco tiempo con  el audio Curso que he preparado en https://comoalquilar.com/curso

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Comprar tu primera propiedad de alquiler es solo el comienzo de tu viaje inmobiliario, porque ser un buen propietario es casi tan importante como hacer buenos negocios.

Ahora que tienes una o dos propiedades de inversión en tu haber, probablemente estés considerando la posibilidad de alquilarlas. Sin embargo, determinar las tarifas de alquiler correctas puede ser difícil a veces. ¿No estás seguro de cuánto cobrar por el alquiler? No estás solo.

Después de todo, si cobras demasiado, es probable que tengas tasas altas de periodos con el piso vacío, pero si cobras de menos, perderás ganancias.

A continuación, veremos cómo verificar si tu propiedad tiene el precio correcto de alquiler.

¿Qué están cobrando por alquileres de pisos en tu zona?

¿Qué es la renta de mercado?

El término «alquiler de mercado» se refiere al precio de alquiler promedio actual de una propiedad de alquiler cercana.

Recuerda, el alquiler está determinado por el valor de mercado y se mueve en función de la oferta y la demanda y saber lo que cobran otros propietarios es información valiosa para que puedas determinar cuánto podrás cobrar tú.

¿Qué variantes influyes en el precio de alquiler de una vivienda?

Ten en cuenta estas variables adicionales al precio medio de alquiler porque pueden afectar también a la renta que puedes pedir.

Variables a tener en cuenta para marcar el alquiler de tu piso:

• Viviendas unifamiliares vs. apartamentos o pisos
• Plaza de garaje o trastero a disposición de los inquilinos
• El número de dormitorios y baños.
• Tamaño del piso (m2)
• Ascensor
• Lugares para almacenamiento
• Cualquier ventaja frente a la competencia, algún electrodoméstico especial, tendedero cubierto, detector de presencia para las luces…
• Políticas de mascotas
• Limpieza del portal

Los posibles inquilinos pueden dar más valor a ciertas comodidades, como la posibilidad de mascotas o que haya una persona contratada por la comunidad para el mantenimiento del portal. Eso podría significar alquileres más altos. Simplemente presta mucha atención a tu retorno de la inversión y tus límites.

Cálculo de los precios de alquiler del mercado

Además de buscar precios de alquiler de pisos de la zona en las inmobiliarias cercanas, los listados de alquileres que aparecen en las webs de anuncios como Idealista o Fotocasa son un excelentes lugares para comenzar, así que utiliza estas plataformas como punto de partida y visita las inmobiliarias que alquilan pisos por la zona de tu vivienda. 

Combinar esto con su propia investigación, preguntando por ejemplo a vecinos del edificio es la mejor estrategia.

Preste atención al año de construcción, la cantidad de habitaciones, las comodidades, los acabados interiores y exteriores y la inclusión o exclusión de una lavadora, secadora y otros muebles y electrodomésticos. Es poco probable que encuentres una coincidencia exacta, pero aún así es suficiente para obtener una buena estimación del alquiler.

También puedes optar por la baja tecnología y si ves un anuncio de alquiler en un cartel en zona y edificio similar a tu propiedad, llama y pregunta cuánto están cobrando, esto es gratis y te dará una indicación aproximada de cuánto debes cobrar.

Estos métodos te ayudarán a comprender la viabilidad de las diferentes tarifas de alquiler.

Puedes comparar otros precios de alquiler de pisos en tu zona, esto es lo que te dice Idealista si no sabes cuánto Cobrar por alquilar, Idealista te muestra una valoración gratis de casas y pisos te dan una estimación del coste mensual del alquiler.

Cómo las tasas de ocupación afectan el precio del alquiler

En el caso de que alquiles tu propiedad con alquiler vacacional este es un dato que has de tener muy en cuenta.

¿Cuál es la tasa de ocupación promedio en el área? ¿Es el 95% o el 85%? ¿Cómo es la tasa de ocupación de tu propiedad en comparación con la de la región? No querrás que sea mucho más alto o más bajo.

Si tu tasa de ocupación es mucho más alta que el promedio regional, entonces tu alquiler probablemente no sea lo suficientemente agresivo. Si es mucho más bajo, entonces tu alquiler podría ser demasiado alto, o podría tener un problema mucho mayor que solo el precio.

Llegado a este descubrimiento, por ejemplo que alquilas más días que tu competencia y que posiblemente sea porque el precio sea también más bajo que las propiedades similares de los alrededores, no pienses en subir inmediatamente la tarifa, sino que debes hacer el cálculo de si te compensa económicamente, así que suma todos los días de alquiler, todos los gastos y todos los ingresos, opten el beneficio que recibes por alquilar tu piso con ese precio de alquiler. Después ponte en el supuesto de que alquilas tu propiedad según la media de la zona, ahí tienes lo hipotéticos días en que estará alquilada, aplica la tarifa que vas a proponer para hacerla más similar al resto y calcula los costes de alquiler el apartamento en ese periodo. Ahora ya puedes calcular también el beneficio con la hipótesis de que subas la tarifa para asemejarte al % de tasa de ocupación de tu zona.

Una vez hayas realizado todos estos cálculos, bastante sencillos por otra parte, ya tienes la solución a tu problema. Su el beneficio de alquilar tu propiedad tal como lo estás haciendo es más alto que si subes la tarifa, es que económicamente te compensa.

Además de la parte económica hay otra variable que también has de tener en cuenta, ¿Ese beneficio adicional te compensa el trabajo extra que supone alquilar más días al año? Ahí te dejo la cuestión para que busques tu respuesta y según ello puedas tomar acción.

Consulta con la inmobiliaria

Los administradores de propiedades son excelentes recursos que nos ayudan mucho a investigar cuanto cobrar por un alquiler, pero no confíes en ellos por completo. Pregúntales acerca de los alquileres actuales del mercado y de un informe de mercado para determinar cuánto cobrar por el alquiler.

Para el informe, tu inmobiliaria puede brindarte una lista de propiedades comparables con los alquileres actuales, luego puedes verificar esto por ti mismo, ya sea investigando online o visitando las propiedades en persona. 

Una inmobiliaria buena o un administrador de fincas también puede aconsejarte sobre qué servicios podrían aumentar tu alquiler. Por ejemplo, si tu propiedad no tiene lavavajillas, agregar uno podría ser una manera fácil de aumentar los alquileres en 50€ por mes, te pueden dar un consejo útil como pintar la cocina, o cambiar algún mueble que los visitantes suelen mirar con poco cariño.

Por supuesto, cualquier inversión en el piso o cambio de mobiliario debe tener el análisis de calcular cuidadosamente su posible retorno de la inversión, sobre todo antes de realizar cambios importantes como puede ser reformar la cocina o el baño.

Si no tienes un administrador de propiedades, puedes suplir su ayuda realizando tú un trabajo de campo navegando por las web de anuncios de pisos de alquiler, y revisando las propiedades de la zona, mira cómo están decoradas, y qué ofrecen que la tuya no tenga, después mira lo que piden por el alquiler y compara.

Para evaluar lo que supone una reforma en el piso puedes solicitar 3 presupuestos a profesionales, mirar la inversión que debes hacer y hace el cálculo de cuánto más vas a ganar gracias a esa mejora.

Tres reglas de oro para calcular el alquiler de una vivienda

Toda esa información es útil, pero los inversores serios deben profundizar más para saber exactamente cuánto cobrar por el alquiler. Sigue estas reglas para llegar al precio perfecto.

1. Requisito de alquiler mínimo

El alquiler tiene que ser lo suficientemente alto para que pueda pagar los gastos y proporcionar flujo de efectivo.

Supongamos que tu relación de gastos es del 50%, cubriendo tanto las pérdidas económicas como los gastos operativos. Así, en el caso de una renta de 500 €, un índice de gastos del 50% nos dejaría con 250€ para cubrir tres cosas muy importantes:

1. Pagar deuda pendiente, como por ejemplo una hipoteca
2. Gastos de mantenimiento, comunidad, alguna derrama.
3. Flujo de caja, es decir algún efectivo para nosotros.

Es probable que descubras que 250 € simplemente no es suficiente para cubrir los tres anteriores. Y si tienes una hipoteca, pagar el servicio de la deuda es obligatorio e ineludible, la elección a la que nos enfrentamos es entre nuestro flujo de caja y los gastos de mantenimiento. Lo que vemos a menudo es que los propietarios se embolsan el dinero que queda después del servicio de la deuda y luego se emocionan con su gran beneficio. Pero eventualmente, algo sucederá, tal vez algo se estropee o necesites reemplazar en el piso, el calentador de agua o la estufa, o una derrama que sea necesaria en el edificio.

Si esto pasa, parte del dinero que pensabas que habías hecho y traspasaste a tu cartera ha de salir de nuevo de tu bolsillo para afrontar estos gastos inesperados.

Es por esto por lo que es importante que calcules el alquiler mínimo que debes cobrar. No existe una regla estricta, y eres tú el que ha de analizar este importe.

2. Requisito de alquiler máximo

Siempre buscamos cumplir dos objetivos: proteger y hacer crecer nuestra inversión. Así como hay un requisito mínimo para el alquiler, también hay un máximo.

Tenemos que ser capaces de atraer a clientes y no espantarlos por el elevado precio de nuestro alquiler. Si tienes un  alquiler demasiado alto comparado con tu mercado, tendrás menos clientes interesados en tu propiedad y te resultará más difícil alquilar el piso, por lo que tardarás más tiempos y los ingresos anuales se reducen drásticamente.

Busca alquileres que no bajen del 70% de los alquileres medios de mercado. Esto atrae a inquilinos estables y no son tan exclusivos como para que solo una pequeña porción del mercado pueda acceder.

3. Concéntrate en el precio por m2

Para comparar verdaderamente manzanas con manzanas, debes fijar el precio de tus alquileres por metro cuadrado. Supongamos que compras un edificio de apartamentos y que actualmente alquilas apartamentos de una habitación por 525 €.

Imagina que cuando haces una investigación online descubres que el alquiler medio de la zona es 150 € más alto .

¿Pero qué tan grandes son esas otras viviendas con las que estás comparando? Si tienen 850 m. cuadrados y tu propiedad es de 600 metros cuadrados, esa investigación de mercado ya no es relevante aunque tanto unos como otros sean apartamentos de 1 habitación.

Piensa si podrías convencer alguien, por ejemplo, de pagar incluso 625€, es decir 150 € más de lo que estabas cobrando, por tu apartamento de 600 m2, incluso aunque estés ofreciendo un precio unitario más barato porque los apartamentos grandes están a 700 €/m2. Evalúa y plantea si sería posible, incluso puedes probarlo en directo y ver lo que pasa.

Conclusiones para calcular el alquiler de un piso en alquiler

Con la información que hemos visto deberías estar bien equipado para establecer un precio de alquiler adecuado para tu propiedad, ya conoces todas las herramientas para saber cuánto cobrar por alquilar un piso determinado.

Si te gustaría seguir aprendiendo cómo alquilar un piso por tu cuenta sin miedo a impagos y sin pagar comisiones a las inmobiliarias, te invito a descubrir el audio curso que he preparado en https://comoalquilar.com/curso

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¿Tienes tú alguna otra estrategia para fijar el precio de los pisos de alquiler para agregar a la lista anterior? 

Déjamela en los comentarios.

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Alquilar un piso sin intermediarios cada vez es más sencillo, hoy veremos las ventajas de firmar los contratos online y los mejores consejos.

¿Sabías que ya puedes firmar el contrato de alquiler online?

Contrato de alquiler online

El contrato de alquiler online de Idealista es un contrato que se realiza a través de internet, utilizando la plataforma de Idealista.com. Este contrato se utiliza para establecer las condiciones del alquiler de una propiedad entre el propietario y el inquilino.

En el contrato de alquiler online de Idealista, se establecen las condiciones del alquiler, como el precio del alquiler, la duración del contrato, la fecha de inicio y fin del contrato, el uso que se dará a la propiedad, y las obligaciones y derechos de ambas partes. También se incluyen cláusulas sobre el pago del alquiler y la realización de reparaciones y mantenimiento de la propiedad.

Es importante que ambas partes lean cuidadosamente el contrato y asegúrense de entender todas las condiciones antes de firmar. Una vez firmado, el contrato es vinculante para ambas partes y debe cumplirse de acuerdo a lo establecido en él.

Podrás firmar los contratos anuales para alquilar tu propiedad en tu móvil y sin necesidad de DNI electrónico.

¿Qué más puedes pedir?

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Invertir en pisos, o propiedades para alquiler es una excelente manera de generar ingresos pasivos, generar riqueza a largo plazo y diversificar tu cartera. Sin embargo, no existe un enfoque único para la inversión inmobiliaria.

Hoy veremos algunos de los métodos probados y verdaderos que los inversores inteligentes utilizan para aumentar el flujo de efectivo y maximizar sus rendimientos en el sector inmobiliario. 

Elegir el mercado correcto 

Encuentra un buen flujo de caja

Los ingresos pasivos son uno de los beneficios más atractivos de una inversión inmobiliaria. Para generar ingresos pasivos de tu propiedad, deberás encontrar un mercado sólido .

El flujo de caja, o Cash Flow es la ganancia recaudada del alquiler mensual después de restar todos los gastos operativos mensuales. 

Lo ideal sería encontrar un mercado que ofrezca un flujo de caja (cash flow) positivo y una alta revalorización de tu propiedad obtener el mayor retorno de la inversión que has hecho en la propiedad.

Aprender a buscar zonas y barrios con los ingredientes para un fuerte potencial de crecimiento te permitirá mantenerte un paso por delante de la competencia. 

Busca en otros mercados

Muchas personas prefieren ir de compras cerca de casa cuando compran una propiedad de inversión. Sin embargo, limitarse a un solo mercado también significa limitar tu potencial de ingresos. Los mercados inmobiliarios varían mucho de una provincia a otra e incluso de un vecindario o barrio a otro. A veces es necesario mirar más allá de los límites geográficos para encontrar un mercado más favorable. 

No dejes que la idea de invertir remotamente te intimide. Gracias a la abundancia de recursos online, es más fácil que nunca comprar y administrar una propiedad de inversión de forma remota. Hay una serie de aplicaciones que te permiten recorrer propiedades y tener reuniones cara a cara sin tener que salir de tu casa u oficina. 

Sigue una estrategia

Determinar el potencial de flujo de efectivo requiere más que simplemente hacer números. En primer lugar, debes diseñar una estrategia y establecer objetivos incrementales que se alineen con tu visión a largo plazo. Un plan bien definido garantizará un enfoque más calculado para las decisiones y mitigará el riesgo de errores costosos. 

Haz tu investigación

La planificación y el trazado de una estrategia es la diferencia fundamental entre apostar tu dinero e invertirlo y se centra en analizar los factores macro y microeconómicos. 

Siempre comienza centrándote en la macroeconomía de tu área objetivo. Este es el «panorama general», como el crecimiento de la población, la tasa de empleo, los impuestos a la propiedad y las políticas gubernamentales. Al evaluar la macroeconomía, se obtiene una mejor comprensión de si vale la pena investigar más a fondo un mercado. 

Después de evaluar la macro, es hora de hacer zoom en un vecindario o región pequeña. Considera los diversos elementos que podrían afectar la conveniencia del área, como la demografía, el ingreso familiar promedio, la proximidad a la recreación, los trabajos, las compras y cualquier cosa que pueda afectar la calidad de vida de quienes viven y trabajan en esa área. 

Evaluar todas las complejidades que afectan a tu mercado objetivo puede parecer desalentador y llevar mucho tiempo. Afortunadamente, gran parte de la información está disponible online. Casi todas las ciudades tienen un sitio web con planes integrales, ordenanzas, proyectos especiales e información de zonificación. Otros recursos online, como las redes sociales y los tablones de anuncios de la comunidad, pueden brindar una perspectiva interna de los lugareños en el área.

Otro recurso son los agentes inmobiliarios locales. Un agente experimentado que esté familiarizado con su área objetivo puede ofrecer información valiosa que puede no estar disponible en internet. También pueden ponerte en contacto con empresas locales y las herramientas que puedas necesitar. 

Cuando vayas a invertir busca una propiedad rentable

Gracias a los populares programas de televisión de renovación de viviendas, muchas personas piensan que la inversión inmobiliaria se trata de encontrar un piso destartalado y transformarlo mágicamente en la casa de sus sueños. No me malinterpretes. Es posible obtener una ganancia en una casa que necesita reparaciones. Sin embargo, el enfoque de la basura al tesoro no es práctico cuando se trata de maximizar el potencial de ingresos. 

Realidad vs expectativa

Un atractivo obvio para comprar una casa que necesita reparaciones como inversión es el precio de ganga. Es común que las propiedades que necesitan un trabajo sustancial tengan un precio por debajo del valor de mercado. El descuento inicial está destinado a compensar el costo de las reparaciones y actualizaciones que necesitará la propiedad. 

Sin embargo, es fácil subestimar la magnitud total del proyecto. Esto es especialmente cierto si no tiene la experiencia o la orientación de un experto que te ayude a tomar decisiones informadas.

Un poco de sudor ayuda mucho

Elegir una propiedad que necesita renovaciones importantes puede no ser tu mejor opción cuando se trata de maximizar el retorno a la inversión (ROI), pero eso no significa que debas evitar las renovaciones por completo. En lugar de buscar un diamante en bruto, intente encontrar una propiedad que solo necesite un pequeño lavado de cara. La equidad de sudor puede aumentar el valor de su propiedad e incluso puede aumentar su alquiler mensual. Aquí hay algunas actualizaciones menores que pueden tener un gran impacto en su devolución:

• Accesorios de iluminación renovados
• Nuevo mobiliario en los dormitorios
• Una nueva capa de pintura
• Cambia la encimera de la cocina
• Actualice los accesorios del lavabo y del baño
• Pavimentos modernos y duraderos.
• Mejora el paisajismo 

Consulta a un profesional

Tener experiencia en la renovación de propiedades puede ser un beneficio adicional cuando se trata de decidir en qué propiedad invertir su tiempo. Sin embargo, si no tienes la experiencia para tomar una decisión informada, tu mejor opción es consultar a un profesional. Es mejor pagar una pequeña tarifa por una opinión profesional que encontrarse abrumado después del cierre. 

Cuando llega el momento de iniciar tus proyectos de renovación, es esencial conocer tus limitaciones. Aunque los proyectos de bricolaje pueden ahorrarte dinero a corto plazo, si no tienes la experiencia o la habilidad para realizar las tareas correctamente, puede terminar costando más de lo que vale. 

También has de tener en cuenta el tiempo que te va a llevar realizar las reformas por tu cuenta, porque cada mes que pasa el piso sin alquilar es dinero que estás dejando de ingresar.

Mantén tus preferencias personales en casa

La elaboración de los elementos de diseño de tu propiedad debe hacerse teniendo en cuenta a sus posibles inquilinos. Los elementos de estilo deben ser neutrales y versátiles. Aunque es posible incorporar ciertas características de diseño únicas o creativas, esto debe hacerse con precaución y tal vez con orientación profesional. 

Conclusión

No importa si eres un arrendador experimentado o si estás comenzando tu viaje, la inversión inmobiliaria es una forma confiable de aumentar la riqueza y generar ingresos adicionales. Al mantenerse informado sobre varios mercados y tipos de propiedades, abres la puerta a un sinfín de oportunidades. Con riesgos calculados y acción intencional, podrá sacar el máximo provecho de sus inversiones inmobiliarias.

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Cómo alquilar, un podcast con la intención a ayudarte a maximizar la rentabilidad de tus ingresos por alquileres.

Bienvenido a este podcast patrocinado por la web Comoalquilar, un podcast  semanal para gente a la que nos gusta invertir en el sector inmobiliario, y ganar dinero alquilando pisos, locales, garajes y trasteros.

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