Autor: Comoalquilar

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Hoy veremos qué el ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, cuándo hay que pagarlo y quién tiene que pagarlo.

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¿Qué es el ITP?

ITP es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en España. Es un impuesto que se aplica a la compraventa de bienes inmuebles que no sean nuevos y a ciertos actos jurídicos documentados, como la constitución de hipotecas o la emisión de facturas. En el caso de que sea un vivienda nueva, el impuesto a aplicar es el IVA y no el ITP.

¿Cuándo hay que pagar el ITP?

El ITP debe ser pagado en el momento de la transferencia de la propiedad de un bien inmueble o de la realización de un acto jurídico documentado que esté sujeto a este impuesto en España. Normalmente, el ITP se paga en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa de un inmueble o en el momento de la inscripción del acto jurídico documentado en el Registro de la Propiedad.

¿Hay que pagar el ITP cuando vas a alquilar?

En general, el ITP no se aplica a los contratos de alquiler de bienes inmuebles en España. Sin embargo, es posible que en algunos casos específicos, como en la transmisión de la propiedad de un inmueble con posterioridad a un contrato de alquiler, se deba pagar el ITP.

¿Quién tiene que pagar el ITP?

En general, en España, el ITP es responsabilidad del comprador de un bien inmueble o del contratante en un acto jurídico documentado que esté sujeto a este impuesto. Sin embargo, en algunos casos específicos, como en la transmisión de bienes por herencia, la responsabilidad de pagar el ITP puede recaer sobre los herederos. Es importante consultar a un asesor fiscal o a un abogado para determinar con certeza quién es el responsable de pagar el ITP en cada situación particular.

¿Cuánto es el impuesto de transmisiones patrimoniales?

En el ITP hay dos puntos muy importantes:

1. El tipo del impuesto, que depende de cada comunidad autónoma y varía mucho entre ellas, entre un 6 y un 11%, para viviendas. Vea aquí los tipos de ITP por comunidades autónomas. Existen tipos reducidos que conviene conocer por si le son aplicables.
2. El valor del inmueble sobre el que se calcula el ITP o base imponible. Atención: el ITP no se calcula siempre sobre el precio de compra sino sobre el mayor de estos valores: el precio de compra o el valor de referencia que el Catastro da a ese inmueble.

Tipos de ITP para inmuebles y para vivienda habitual, estos son los porcentajes de referencia:

¿Sobre qué importe se calcula el ITP?

El cálculo del ITP se basa en el valor de transmisión de un bien inmueble o de un acto jurídico documentado sujeto a este impuesto en España. Este valor se determina en función del precio pactado entre las partes o, en su defecto, en función del valor de mercado del bien o del acto.

Hasta ahora en el caso de la compraventa de un bien inmueble, por ejemplo, el valor de transmisión era normalmente el precio de compra acordado entre las partes. Sin embargo, desde el 1 de enero de 2022 a la hora de adquirir un inmueble la base de cálculo para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) viene dada no por el precio pagado o precio real, sino por el llamado valor de referencia de mercado, salvo que el precio pagado fuera superior a este, en cuyo caso se toma el mayor. Este es un valor teórico establecido por la Dirección del catastro, calculado cada año a partir de datos “de mercado”

Cómo conocer el valor de referencia de un inmueble a efectos fiscales

La Dirección General del Catastro publica cada año una valoración de los inmuebles a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si usted va a comprar un inmueble en 2023 debe consultar ese valor individualizado para su vivienda o local, para saber cuánto tendrá que pagar por el ITP.

Lo puede consultar en esta página del Catastro sobre el valor de referencia en 2023. Puede entrar identificándose con algunos datos de su DNI.

Si quiere saber más sobre el valor de referencia a efectos del ITP, pinche aquí.

Si desea consultar el valor de referencia en el ejercicio 2022, pinche aquí.

También es posible conocer el valor de referencia de fincas rústicas, tanto para 2022 como en 2023.

¿Cuándo se paga el ITP de una casa?

El ITP se debe pagar en el momento de la transferencia de la propiedad de un bien inmueble o de la realización de un acto jurídico documentado que esté sujeto a este impuesto en España. Normalmente, el ITP se paga en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa de un inmueble o en el momento de la inscripción del acto jurídico documentado en el Registro de la Propiedad.

Comprar inmuebles con IVA y no con ITP

La compra de una vivienda de nueva construcción no está sujeta al ITP sino al IVA. El IVA es un impuesto nacional y el tipo general para la compra de vivienda es el 10%, calculado sobre el valor de compra.

También es posible en algunos casos tributar por IVA en la compra de un inmueble usado, y hay casos donde interesa hacerlo porque el comprador puede tener la posibilidad de deducirse el gasto de IVA, en función de la actividad a que destine el inmueble.

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Hoy veremos cuándo el banco nos puede reclamar el vencimiento anticipado de la hipoteca por culpa de los impagos.

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¿Qué quiere decir que para hipotecas se modifica la cláusula de vencimiento anticipado?

La cláusula de vencimiento anticipado es una condición en un contrato hipotecario que permite a la entidad financiera cancelar el préstamo antes de la fecha de vencimiento prevista en caso de incumplimiento del prestatario (por ejemplo, impago de las cuotas).

La modificación de esta cláusula se refiere a un cambio en la Ley que afecta a las condiciones bajo las cuales se puede ejercitar esta opción de vencimiento anticipado por parte del banco, o una eliminación o limitación de esta opción por parte de la entidad financiera.

En el mes de junio de 2019, entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en virtud de la cual se modifica el alcance de la cláusula de vencimiento anticipado.

De acuerdo con esta norma, artículo 24, se permite el vencimiento anticipado de toda la deuda cuando se cumplan los siguientes requisitos:

i) Que el cliente deje de satisfacer la cuota hipotecaria.

ii) Que la cuantía que sumen las cuotas impagadas equivalga, como mínimo:

– Al 3% del capital que le prestó al banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.

– Al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.

iii) Que el banco haya solicitado al cliente el pago de esa deuda, le haya concedido el plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.

En conclusión, hay que analizar cuándo se firmó el préstamo hipotecario, si incluye la cláusula de vencimiento y si la misma es acorde a la nueva normativa.

En todo caso, el banco no puede activar el vencimiento anticipado mientras no se hayan impagado al menos 12 cuotas vencidas.

¿Quieres alquilar una vivienda para generar rentas pero tienes dudas?

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¿Qué tipo de inversor inmobiliario existe?

Muchas personas compran una vivienda como inversión para rentabilizar sus ahorros. Estos inversores son mayoritariamente hombres (56%) de 48 años de edad, que ganan entre 2.000 y 3.500 euros al mes.

Por otra parte, si la vivienda se compra para vivir en ella, el perfil del comprador es mayormente femenino (57%) de 45 años de edad, que gana menos de 2.000 euros al mes.

El precio del inmueble es el aspecto más importante para los compradores, pero también es importante tener en cuenta el número de habitaciones, el barrio y la terraza.

Además de los casos clásicos podemos encontrar otros muchos objetivos a la hora de invertir en una vivienda o locar.

Existen varios tipos de inversiones inmobiliarias, algunos ejemplos son:

1. Alquiler de propiedades: Este es uno de los tipos más comunes de inversiones inmobiliarias, donde un inversionista compra una propiedad y la alquila a un inquilino.
2. Bienes raíces de alquiler: Es una inversión en un edificio o conjunto de propiedades que se alquilan a inquilinos, con el objetivo de obtener ingresos regulares a través del alquiler.
3. REIT (Real Estate Investment Trusts): Es una empresa cotizada en bolsa que invierte en bienes raíces, como edificios comerciales y de apartamentos.
4. Bienes raíces comerciales: Invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales, etc.
5. Bienes raíces de desarrollo: Es la inversión en proyectos de construcción, como la construcción de edificios residenciales o comerciales.
6. Crowdfunding de bienes raíces: Es una forma de invertir en bienes raíces a través de internet, donde varios inversores contribuyen para financiar un proyecto inmobiliario.
7. Inversiones en bienes raíces internacionales: invertir en propiedades en otro pais.
8. También existen los contratos de opciones sobre bienes raíces donde se compra el derecho de comprar una propiedad en una fecha futura a un precio predeterminado.

¿Cuál es buena edad para invertir en un piso?

No hay una edad específica que sea considerada como «buena» para invertir en un piso. La edad adecuada para invertir en un piso depende de varios factores, como la situación financiera y los objetivos de inversión del individuo.

Sin embargo, hay algunos puntos a tener en cuenta:

1. Si una persona está en una situación financiera estable y tiene ahorros suficientes para hacer frente a una hipoteca, entonces podría ser un buen momento para considerar la compra de un piso.
2. Es recomendable tener un presupuesto y un plan financiero sólido antes de tomar la decisión de invertir en un piso.
3. Es importante tener en cuenta que la inversión en un piso puede ser una forma de ahorro a largo plazo, ya que el valor de la propiedad tiende a aumentar con el tiempo.
4. Es importante tener en cuenta las condiciones del mercado inmobiliario, las tasas de interés y la situación económica antes de tomar una decisión de inversión.
5. Es importante investigar sobre las regulaciones y leyes locales que pueden afectar a la inversión en bienes raíces.

En resumen, no hay una edad específica que sea considerada como «buena» para invertir en un piso, pero es importante tener en cuenta tu situación financiera, objetivos de inversión y condiciones del mercado inmobiliario antes de tomar una decisión.

¿Quiénes invierten más en vivienda los hombres o las mujeres?

No existe una estadística generalizada que indique quién invierte más en vivienda, los hombres o las mujeres, ya que esto puede variar según la región, el mercado inmobiliario y las condiciones económicas.

¿Para qué invertir en bienes raíces?

Hay varias razones por las cuales las personas pueden elegir invertir en bienes raíces:

1. Ingresos pasivos: Alquilar una propiedad puede generar ingresos regulares a través del alquiler, lo que puede ayudar a alcanzar la independencia financiera a largo plazo.
2. Appreciation: El valor de la propiedad tiende a aumentar con el tiempo, lo que puede generar una ganancia significativa a largo plazo.
3. Diversificación de inversiones: Invertir en bienes raíces es una forma de diversificar el portafolio de inversiones, lo que puede ayudar a reducir el riesgo general.
4. Inversión a largo plazo: A diferencia de las inversiones a corto plazo, las inversiones en bienes raíces suelen ser a largo plazo, lo que puede ayudar a establecer una base sólida para el futuro financiero.
5. Oportunidades de mejora: Al comprar una propiedad, se pueden hacer mejoras y renovaciones para aumentar su valor y generar ingresos adicionales.
6. Oportunidades de desarrollo: las inversiones en bienes raíces de desarrollo, como la construcción de edificios residenciales o comerciales, pueden generar ganancias significativas.
7. Control: Como propietario, tienes control sobre tu inversión y puedes tomar decisiones estratégicas para aumentar su valor.

Es importante tener en cuenta que como con cualquier tipo de inversión, las inversiones en bienes raíces conllevan riesgos y es importante investigar y estudiar antes de tomar una decisión.

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¿Puede un inquilino finalizar el contrato de alquiler en cualquier momento?

En general, un inquilino puede terminar un contrato de alquiler en cualquier momento siempre y cuando cumpla con los requisitos de preaviso establecidos en el contrato de alquiler. Sin embargo, algunas leyes estatales y locales pueden limitar la capacidad del inquilino para terminar el contrato antes de la fecha de vencimiento establecida.

También es posible que el contrato de alquiler incluya cláusulas específicas que limiten la capacidad del inquilino para terminar el contrato antes de la fecha de vencimiento.

¿Con cuánta antelación tengo que avisar para dejar un alquiler según el contrato de arrendamiento?

La antelación para avisar de la terminación de un contrato de alquiler puede variar según las leyes y regulaciones locales y el acuerdo específico incluido en el contrato de alquiler. Por lo general, se requiere un aviso escrito con un período de preaviso determinado, como 30 días o 60 días antes de la fecha de término deseada. Es importante revisar cuidadosamente el contrato de alquiler para determinar los requisitos específicos para terminar el contrato.

• El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde que alquiló la vivienda.
• Debe avisar al propietario con una antelación mínima de 30 días.
• En el contrato de arrendamiento deberá constar lo acordado en cuanto a indemnización. Esta puede ser pagar al arrendador la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
• Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Si el inquilino quiere irse la casa alquilada antes de los seis meses, deberá afrontar la indemnización estipulada en el contrato y pagar los meses restantes hasta alcanzar seis.

En el caso contrario, si el inquilino quiere dejar la vivienda una vez venza el contrato, deberá avisarlo igualmente con 30 días de antelación antes de la fecha de renovación anual.

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En el capítulo de hoy hablamos de sí puede subir el alquiler en 2023 más de ese 2% blindado por el Gobierno ya que hay algún caso que puede aplicar alguna subida superior y qué condiciones son necesarias para que puedas hacerlo.

Cómo funciona la subida del alquiler con el IPC

El alquiler de una vivienda se puede ajustar anualmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). El IPC es un índice que mide la variación de los precios de los bienes y servicios que compran los hogares. El IPC se calcula mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística.

¿Hay un límite a la subida de alquileres en 2023?

Sí, siempre hay un límite a la subida de alquileres en 2023. El límite es el IPC acumulado desde enero de 2021 hasta el mes anterior al aumento del alquiler. Esto significa que el alquiler no puede aumentar más del IPC acumulado durante ese período.

Pero además este año el Gobierno de España ha puesto un límite del 2% a la subida del alquiler por parte de los propietarios a sus inquilinos.

El arrendador de una vivienda, cuando llegue el momento de la actualización anual de rentas, este año 2023 no podrá aplicar el IPC, aunque esté estipulado en el contrato, sino el IGC (Índice de Garantía de Competitividad).

Además, los contratos de alquiler de vivienda habitual que terminen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán, a petición del inquilino, durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones, incluido, por supuesto, el precio.

A pesar de que el precio de los alquileres permanecerá blindado en 2023 en el artículo de hoy te cuento quién puede subir el alquiler más de un 2% y en qué condiciones.

El alquiler se encarece un 8,4% y anticipa fuertes subidas por la intervención del Gobierno  ​

Conseguirá mantener el precio los alquileres blindados

Según el último informe de Idealista, el precio del alquiler ha subido un 8,4% en 2022.

La inseguridad que sienten los propietarios frente a desahucios y ocupaciones, y las medidas que se toman desde el Gobierno están provocando la drástica reducción del parque inmobiliario del alquiler. Medidas que han sido tachadas de nuevo ataque al derecho a la propiedad privada de más de dos millones de propietarios en España» por Asval.

La inseguridad jurídica e indefensión que provocan estas medidas reducirán la inversión en vivienda en alquiler y llevará a que los propietarios retiren sus inmuebles de este mercado.  

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Elegir bien a tu inquilino ideal es la clave de la inversión inmobiliaria para alquiler.

Veamos qué filtros ha de pasar el próximo inquilino que elijas para tu piso de alquiler, son sencillos pasos para no cometer un error fatal.

¿Qué clase de inquilino no interesa para vivir de rentas y tener trabajo pasivo?

Si no dedicas cariño a elegir a tu próximo arrendatario, luego puedes tener problemas muy incómodos y costosos.

La elección de tu inquilino, es uno de los pasos para alquilar en donde más tiempo debes dedicar si quieres conseguir un «cliente» con el que te lleves bien a largo plazo.

Otra de las cosas en las que debemos poner foco, es intentar que nuestro inquilino sea para largo plazo, esto es uno de los factores que hace que nuestro trabajo para conseguir rentas de alquiler sea casi “trabajo pasivo”, por lo tanto nos interesa un inquilino con deseo que quedarse en el piso no solo 1 año o 2, sino que quiera quedarse por muchos años.

¿Cómo consigo un inquilino que quiera un alquiler a muy largo plazo?

Analiza la vida de tus potenciales inquilinos al completo.

Preguntas a los inquilinos

Hazles preguntas. Cuando te responden presta atención y pregunta otra vez si observas respuestas que se contradicen o incongruentes.

Tal vez ya lo sepas, la gente miente mecánicamente, sin intención muchas veces, así que repite las mismas preguntas de forma diferente para comprobar si la respuesta es la misma o si vacila al hablar. En definitiva, busca coherencia en las respuestas.

Observa la manera de comportarse de la visita a tu piso en alquiler

Si la persona está nerviosa quizás no deba inspirarte confianza, sopesa bien todo el entorno, no seas extremista tampoco, también es cierto que hay gente a la que no le gusta contar nada sobre su vida o sus intenciones y se siente incómoda cuando le preguntan.

Pide la vida laboral de los inquilinos.

Esto te lo cuento con pleno detalle en la Lección 1.4 Normas de la casa del audio curso:

Analizar la vida laboral de una persona es un arte, si sabes hacerlo bien te puedes ahorrar muchos disgustos, y también te ahorras cientos de euros.

Es algo que la mayoría de inversores en España no comprueba y que para mí, es obligatorio, fácil de implantar en tu selección de inquilino además de ser totalmente gratis.

Puedes conseguirla tanto físicamente, acudiendo a la Seguridad Social, como online. Para conseguir la vida laboral digital solo necesitarás tener un teléfono asociado para que te llegue el código personal.

Aquí es en dónde puedes conseguir tu vida laboral si eres español: Informe de tu vida laboral

Aprovecha las redes sociales para saber más de tus inquilinos

Busca datos en las redes sociales, siempre puede aparecer algo que te sorprenda o te haga pensar. Analiza los resultados.

Un inquilino afable hará tu vida más relajada

Busca personas que te transmitan tranquilidad y confianza desde el primer momento. Que sean educados cuando le hacen preguntas y de trato agradable.

Es psicología pura y sentido común, a «calar» a la gente rápido se va aprendiendo con la experiencia, y es muy importante, si con una persona que acabas de conocer y quiere alquilar tu piso tienes roces en el primer momento ¿Qué pasará cuando tenga un problema en la vivienda?

Realiza tu personalmente la selección del inquilino

Está claro que para vivir de rentas y no molestarte lo más mínimo, lo mejor es contratar una inmobiliaria, pagarle su comisión y olvidarte del tema, pero si tú lo que quieres es ser consciente de tus alquileres considerándolos parte importante de tus ingresos y con el objetivo de escalar en este proyecto, lo ideal es que seas tú el que haga las visitas para la selección de los inquilinos, los conozcas, los analices y tomes la decisión.

Además también es la mejor opción para ahorrar comisiones de inmobiliarias y mejorar la rentabilidad de los alquileres.

Consigue el audio curso para alquilar pisos por tu cuenta y elegir inquilino bien

Si te gustaría conocer todos los pasos para poder alquilar un piso por tu cuenta, con el audio cursos «Cómo alquilar un piso sin riesgos ni comisiones a las inmobiliarias» podrás empezar en menos de una semana.

Mira las condiciones, te van a convencer y te van a gustar.

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Si tienes un piso para alquilar, y te gustaría sacar la máxima rentabilidad, has de tener muy claro cuánto cobrar por el alquiler mensual. Por otra parte lo ideal es que lo alquiles tú mismo para ahorra las comisiones de las inmobiliarias o administradores de fincas. Fórmate con nuestro audio curso práctico para alquilar pisos por tu cuenta de forma rápida, consulta lo fácil que es aprender en poco tiempo con  el audio Curso que he preparado en https://comoalquilar.com/curso

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Comprar tu primera propiedad de alquiler es solo el comienzo de tu viaje inmobiliario, porque ser un buen propietario es casi tan importante como hacer buenos negocios.

Ahora que tienes una o dos propiedades de inversión en tu haber, probablemente estés considerando la posibilidad de alquilarlas. Sin embargo, determinar las tarifas de alquiler correctas puede ser difícil a veces. ¿No estás seguro de cuánto cobrar por el alquiler? No estás solo.

Después de todo, si cobras demasiado, es probable que tengas tasas altas de periodos con el piso vacío, pero si cobras de menos, perderás ganancias.

A continuación, veremos cómo verificar si tu propiedad tiene el precio correcto de alquiler.

¿Qué están cobrando por alquileres de pisos en tu zona?

¿Qué es la renta de mercado?

El término «alquiler de mercado» se refiere al precio de alquiler promedio actual de una propiedad de alquiler cercana.

Recuerda, el alquiler está determinado por el valor de mercado y se mueve en función de la oferta y la demanda y saber lo que cobran otros propietarios es información valiosa para que puedas determinar cuánto podrás cobrar tú.

¿Qué variantes influyes en el precio de alquiler de una vivienda?

Ten en cuenta estas variables adicionales al precio medio de alquiler porque pueden afectar también a la renta que puedes pedir.

Variables a tener en cuenta para marcar el alquiler de tu piso:

• Viviendas unifamiliares vs. apartamentos o pisos
• Plaza de garaje o trastero a disposición de los inquilinos
• El número de dormitorios y baños.
• Tamaño del piso (m2)
• Ascensor
• Lugares para almacenamiento
• Cualquier ventaja frente a la competencia, algún electrodoméstico especial, tendedero cubierto, detector de presencia para las luces…
• Políticas de mascotas
• Limpieza del portal

Los posibles inquilinos pueden dar más valor a ciertas comodidades, como la posibilidad de mascotas o que haya una persona contratada por la comunidad para el mantenimiento del portal. Eso podría significar alquileres más altos. Simplemente presta mucha atención a tu retorno de la inversión y tus límites.

Cálculo de los precios de alquiler del mercado

Además de buscar precios de alquiler de pisos de la zona en las inmobiliarias cercanas, los listados de alquileres que aparecen en las webs de anuncios como Idealista o Fotocasa son un excelentes lugares para comenzar, así que utiliza estas plataformas como punto de partida y visita las inmobiliarias que alquilan pisos por la zona de tu vivienda. 

Combinar esto con su propia investigación, preguntando por ejemplo a vecinos del edificio es la mejor estrategia.

Preste atención al año de construcción, la cantidad de habitaciones, las comodidades, los acabados interiores y exteriores y la inclusión o exclusión de una lavadora, secadora y otros muebles y electrodomésticos. Es poco probable que encuentres una coincidencia exacta, pero aún así es suficiente para obtener una buena estimación del alquiler.

También puedes optar por la baja tecnología y si ves un anuncio de alquiler en un cartel en zona y edificio similar a tu propiedad, llama y pregunta cuánto están cobrando, esto es gratis y te dará una indicación aproximada de cuánto debes cobrar.

Estos métodos te ayudarán a comprender la viabilidad de las diferentes tarifas de alquiler.

Puedes comparar otros precios de alquiler de pisos en tu zona, esto es lo que te dice Idealista si no sabes cuánto Cobrar por alquilar, Idealista te muestra una valoración gratis de casas y pisos te dan una estimación del coste mensual del alquiler.

Cómo las tasas de ocupación afectan el precio del alquiler

En el caso de que alquiles tu propiedad con alquiler vacacional este es un dato que has de tener muy en cuenta.

¿Cuál es la tasa de ocupación promedio en el área? ¿Es el 95% o el 85%? ¿Cómo es la tasa de ocupación de tu propiedad en comparación con la de la región? No querrás que sea mucho más alto o más bajo.

Si tu tasa de ocupación es mucho más alta que el promedio regional, entonces tu alquiler probablemente no sea lo suficientemente agresivo. Si es mucho más bajo, entonces tu alquiler podría ser demasiado alto, o podría tener un problema mucho mayor que solo el precio.

Llegado a este descubrimiento, por ejemplo que alquilas más días que tu competencia y que posiblemente sea porque el precio sea también más bajo que las propiedades similares de los alrededores, no pienses en subir inmediatamente la tarifa, sino que debes hacer el cálculo de si te compensa económicamente, así que suma todos los días de alquiler, todos los gastos y todos los ingresos, opten el beneficio que recibes por alquilar tu piso con ese precio de alquiler. Después ponte en el supuesto de que alquilas tu propiedad según la media de la zona, ahí tienes lo hipotéticos días en que estará alquilada, aplica la tarifa que vas a proponer para hacerla más similar al resto y calcula los costes de alquiler el apartamento en ese periodo. Ahora ya puedes calcular también el beneficio con la hipótesis de que subas la tarifa para asemejarte al % de tasa de ocupación de tu zona.

Una vez hayas realizado todos estos cálculos, bastante sencillos por otra parte, ya tienes la solución a tu problema. Su el beneficio de alquilar tu propiedad tal como lo estás haciendo es más alto que si subes la tarifa, es que económicamente te compensa.

Además de la parte económica hay otra variable que también has de tener en cuenta, ¿Ese beneficio adicional te compensa el trabajo extra que supone alquilar más días al año? Ahí te dejo la cuestión para que busques tu respuesta y según ello puedas tomar acción.

Consulta con la inmobiliaria

Los administradores de propiedades son excelentes recursos que nos ayudan mucho a investigar cuanto cobrar por un alquiler, pero no confíes en ellos por completo. Pregúntales acerca de los alquileres actuales del mercado y de un informe de mercado para determinar cuánto cobrar por el alquiler.

Para el informe, tu inmobiliaria puede brindarte una lista de propiedades comparables con los alquileres actuales, luego puedes verificar esto por ti mismo, ya sea investigando online o visitando las propiedades en persona. 

Una inmobiliaria buena o un administrador de fincas también puede aconsejarte sobre qué servicios podrían aumentar tu alquiler. Por ejemplo, si tu propiedad no tiene lavavajillas, agregar uno podría ser una manera fácil de aumentar los alquileres en 50€ por mes, te pueden dar un consejo útil como pintar la cocina, o cambiar algún mueble que los visitantes suelen mirar con poco cariño.

Por supuesto, cualquier inversión en el piso o cambio de mobiliario debe tener el análisis de calcular cuidadosamente su posible retorno de la inversión, sobre todo antes de realizar cambios importantes como puede ser reformar la cocina o el baño.

Si no tienes un administrador de propiedades, puedes suplir su ayuda realizando tú un trabajo de campo navegando por las web de anuncios de pisos de alquiler, y revisando las propiedades de la zona, mira cómo están decoradas, y qué ofrecen que la tuya no tenga, después mira lo que piden por el alquiler y compara.

Para evaluar lo que supone una reforma en el piso puedes solicitar 3 presupuestos a profesionales, mirar la inversión que debes hacer y hace el cálculo de cuánto más vas a ganar gracias a esa mejora.

Tres reglas de oro para calcular el alquiler de una vivienda

Toda esa información es útil, pero los inversores serios deben profundizar más para saber exactamente cuánto cobrar por el alquiler. Sigue estas reglas para llegar al precio perfecto.

1. Requisito de alquiler mínimo

El alquiler tiene que ser lo suficientemente alto para que pueda pagar los gastos y proporcionar flujo de efectivo.

Supongamos que tu relación de gastos es del 50%, cubriendo tanto las pérdidas económicas como los gastos operativos. Así, en el caso de una renta de 500 €, un índice de gastos del 50% nos dejaría con 250€ para cubrir tres cosas muy importantes:

1. Pagar deuda pendiente, como por ejemplo una hipoteca
2. Gastos de mantenimiento, comunidad, alguna derrama.
3. Flujo de caja, es decir algún efectivo para nosotros.

Es probable que descubras que 250 € simplemente no es suficiente para cubrir los tres anteriores. Y si tienes una hipoteca, pagar el servicio de la deuda es obligatorio e ineludible, la elección a la que nos enfrentamos es entre nuestro flujo de caja y los gastos de mantenimiento. Lo que vemos a menudo es que los propietarios se embolsan el dinero que queda después del servicio de la deuda y luego se emocionan con su gran beneficio. Pero eventualmente, algo sucederá, tal vez algo se estropee o necesites reemplazar en el piso, el calentador de agua o la estufa, o una derrama que sea necesaria en el edificio.

Si esto pasa, parte del dinero que pensabas que habías hecho y traspasaste a tu cartera ha de salir de nuevo de tu bolsillo para afrontar estos gastos inesperados.

Es por esto por lo que es importante que calcules el alquiler mínimo que debes cobrar. No existe una regla estricta, y eres tú el que ha de analizar este importe.

2. Requisito de alquiler máximo

Siempre buscamos cumplir dos objetivos: proteger y hacer crecer nuestra inversión. Así como hay un requisito mínimo para el alquiler, también hay un máximo.

Tenemos que ser capaces de atraer a clientes y no espantarlos por el elevado precio de nuestro alquiler. Si tienes un  alquiler demasiado alto comparado con tu mercado, tendrás menos clientes interesados en tu propiedad y te resultará más difícil alquilar el piso, por lo que tardarás más tiempos y los ingresos anuales se reducen drásticamente.

Busca alquileres que no bajen del 70% de los alquileres medios de mercado. Esto atrae a inquilinos estables y no son tan exclusivos como para que solo una pequeña porción del mercado pueda acceder.

3. Concéntrate en el precio por m2

Para comparar verdaderamente manzanas con manzanas, debes fijar el precio de tus alquileres por metro cuadrado. Supongamos que compras un edificio de apartamentos y que actualmente alquilas apartamentos de una habitación por 525 €.

Imagina que cuando haces una investigación online descubres que el alquiler medio de la zona es 150 € más alto .

¿Pero qué tan grandes son esas otras viviendas con las que estás comparando? Si tienen 850 m. cuadrados y tu propiedad es de 600 metros cuadrados, esa investigación de mercado ya no es relevante aunque tanto unos como otros sean apartamentos de 1 habitación.

Piensa si podrías convencer alguien, por ejemplo, de pagar incluso 625€, es decir 150 € más de lo que estabas cobrando, por tu apartamento de 600 m2, incluso aunque estés ofreciendo un precio unitario más barato porque los apartamentos grandes están a 700 €/m2. Evalúa y plantea si sería posible, incluso puedes probarlo en directo y ver lo que pasa.

Conclusiones para calcular el alquiler de un piso en alquiler

Con la información que hemos visto deberías estar bien equipado para establecer un precio de alquiler adecuado para tu propiedad, ya conoces todas las herramientas para saber cuánto cobrar por alquilar un piso determinado.

Si te gustaría seguir aprendiendo cómo alquilar un piso por tu cuenta sin miedo a impagos y sin pagar comisiones a las inmobiliarias, te invito a descubrir el audio curso que he preparado en https://comoalquilar.com/curso

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¿Tienes tú alguna otra estrategia para fijar el precio de los pisos de alquiler para agregar a la lista anterior? 

Déjamela en los comentarios.

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Alquilar un piso sin intermediarios cada vez es más sencillo, hoy veremos las ventajas de firmar los contratos online y los mejores consejos.

¿Sabías que ya puedes firmar el contrato de alquiler online?

Contrato de alquiler online

El contrato de alquiler online de Idealista es un contrato que se realiza a través de internet, utilizando la plataforma de Idealista.com. Este contrato se utiliza para establecer las condiciones del alquiler de una propiedad entre el propietario y el inquilino.

En el contrato de alquiler online de Idealista, se establecen las condiciones del alquiler, como el precio del alquiler, la duración del contrato, la fecha de inicio y fin del contrato, el uso que se dará a la propiedad, y las obligaciones y derechos de ambas partes. También se incluyen cláusulas sobre el pago del alquiler y la realización de reparaciones y mantenimiento de la propiedad.

Es importante que ambas partes lean cuidadosamente el contrato y asegúrense de entender todas las condiciones antes de firmar. Una vez firmado, el contrato es vinculante para ambas partes y debe cumplirse de acuerdo a lo establecido en él.

Podrás firmar los contratos anuales para alquilar tu propiedad en tu móvil y sin necesidad de DNI electrónico.

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Invertir en pisos, o propiedades para alquiler es una excelente manera de generar ingresos pasivos, generar riqueza a largo plazo y diversificar tu cartera. Sin embargo, no existe un enfoque único para la inversión inmobiliaria.

Hoy veremos algunos de los métodos probados y verdaderos que los inversores inteligentes utilizan para aumentar el flujo de efectivo y maximizar sus rendimientos en el sector inmobiliario. 

Elegir el mercado correcto 

Encuentra un buen flujo de caja

Los ingresos pasivos son uno de los beneficios más atractivos de una inversión inmobiliaria. Para generar ingresos pasivos de tu propiedad, deberás encontrar un mercado sólido .

El flujo de caja, o Cash Flow es la ganancia recaudada del alquiler mensual después de restar todos los gastos operativos mensuales. 

Lo ideal sería encontrar un mercado que ofrezca un flujo de caja (cash flow) positivo y una alta revalorización de tu propiedad obtener el mayor retorno de la inversión que has hecho en la propiedad.

Aprender a buscar zonas y barrios con los ingredientes para un fuerte potencial de crecimiento te permitirá mantenerte un paso por delante de la competencia. 

Busca en otros mercados

Muchas personas prefieren ir de compras cerca de casa cuando compran una propiedad de inversión. Sin embargo, limitarse a un solo mercado también significa limitar tu potencial de ingresos. Los mercados inmobiliarios varían mucho de una provincia a otra e incluso de un vecindario o barrio a otro. A veces es necesario mirar más allá de los límites geográficos para encontrar un mercado más favorable. 

No dejes que la idea de invertir remotamente te intimide. Gracias a la abundancia de recursos online, es más fácil que nunca comprar y administrar una propiedad de inversión de forma remota. Hay una serie de aplicaciones que te permiten recorrer propiedades y tener reuniones cara a cara sin tener que salir de tu casa u oficina. 

Sigue una estrategia

Determinar el potencial de flujo de efectivo requiere más que simplemente hacer números. En primer lugar, debes diseñar una estrategia y establecer objetivos incrementales que se alineen con tu visión a largo plazo. Un plan bien definido garantizará un enfoque más calculado para las decisiones y mitigará el riesgo de errores costosos. 

Haz tu investigación

La planificación y el trazado de una estrategia es la diferencia fundamental entre apostar tu dinero e invertirlo y se centra en analizar los factores macro y microeconómicos. 

Siempre comienza centrándote en la macroeconomía de tu área objetivo. Este es el «panorama general», como el crecimiento de la población, la tasa de empleo, los impuestos a la propiedad y las políticas gubernamentales. Al evaluar la macroeconomía, se obtiene una mejor comprensión de si vale la pena investigar más a fondo un mercado. 

Después de evaluar la macro, es hora de hacer zoom en un vecindario o región pequeña. Considera los diversos elementos que podrían afectar la conveniencia del área, como la demografía, el ingreso familiar promedio, la proximidad a la recreación, los trabajos, las compras y cualquier cosa que pueda afectar la calidad de vida de quienes viven y trabajan en esa área. 

Evaluar todas las complejidades que afectan a tu mercado objetivo puede parecer desalentador y llevar mucho tiempo. Afortunadamente, gran parte de la información está disponible online. Casi todas las ciudades tienen un sitio web con planes integrales, ordenanzas, proyectos especiales e información de zonificación. Otros recursos online, como las redes sociales y los tablones de anuncios de la comunidad, pueden brindar una perspectiva interna de los lugareños en el área.

Otro recurso son los agentes inmobiliarios locales. Un agente experimentado que esté familiarizado con su área objetivo puede ofrecer información valiosa que puede no estar disponible en internet. También pueden ponerte en contacto con empresas locales y las herramientas que puedas necesitar. 

Cuando vayas a invertir busca una propiedad rentable

Gracias a los populares programas de televisión de renovación de viviendas, muchas personas piensan que la inversión inmobiliaria se trata de encontrar un piso destartalado y transformarlo mágicamente en la casa de sus sueños. No me malinterpretes. Es posible obtener una ganancia en una casa que necesita reparaciones. Sin embargo, el enfoque de la basura al tesoro no es práctico cuando se trata de maximizar el potencial de ingresos. 

Realidad vs expectativa

Un atractivo obvio para comprar una casa que necesita reparaciones como inversión es el precio de ganga. Es común que las propiedades que necesitan un trabajo sustancial tengan un precio por debajo del valor de mercado. El descuento inicial está destinado a compensar el costo de las reparaciones y actualizaciones que necesitará la propiedad. 

Sin embargo, es fácil subestimar la magnitud total del proyecto. Esto es especialmente cierto si no tiene la experiencia o la orientación de un experto que te ayude a tomar decisiones informadas.

Un poco de sudor ayuda mucho

Elegir una propiedad que necesita renovaciones importantes puede no ser tu mejor opción cuando se trata de maximizar el retorno a la inversión (ROI), pero eso no significa que debas evitar las renovaciones por completo. En lugar de buscar un diamante en bruto, intente encontrar una propiedad que solo necesite un pequeño lavado de cara. La equidad de sudor puede aumentar el valor de su propiedad e incluso puede aumentar su alquiler mensual. Aquí hay algunas actualizaciones menores que pueden tener un gran impacto en su devolución:

• Accesorios de iluminación renovados
• Nuevo mobiliario en los dormitorios
• Una nueva capa de pintura
• Cambia la encimera de la cocina
• Actualice los accesorios del lavabo y del baño
• Pavimentos modernos y duraderos.
• Mejora el paisajismo 

Consulta a un profesional

Tener experiencia en la renovación de propiedades puede ser un beneficio adicional cuando se trata de decidir en qué propiedad invertir su tiempo. Sin embargo, si no tienes la experiencia para tomar una decisión informada, tu mejor opción es consultar a un profesional. Es mejor pagar una pequeña tarifa por una opinión profesional que encontrarse abrumado después del cierre. 

Cuando llega el momento de iniciar tus proyectos de renovación, es esencial conocer tus limitaciones. Aunque los proyectos de bricolaje pueden ahorrarte dinero a corto plazo, si no tienes la experiencia o la habilidad para realizar las tareas correctamente, puede terminar costando más de lo que vale. 

También has de tener en cuenta el tiempo que te va a llevar realizar las reformas por tu cuenta, porque cada mes que pasa el piso sin alquilar es dinero que estás dejando de ingresar.

Mantén tus preferencias personales en casa

La elaboración de los elementos de diseño de tu propiedad debe hacerse teniendo en cuenta a sus posibles inquilinos. Los elementos de estilo deben ser neutrales y versátiles. Aunque es posible incorporar ciertas características de diseño únicas o creativas, esto debe hacerse con precaución y tal vez con orientación profesional. 

Conclusión

No importa si eres un arrendador experimentado o si estás comenzando tu viaje, la inversión inmobiliaria es una forma confiable de aumentar la riqueza y generar ingresos adicionales. Al mantenerse informado sobre varios mercados y tipos de propiedades, abres la puerta a un sinfín de oportunidades. Con riesgos calculados y acción intencional, podrá sacar el máximo provecho de sus inversiones inmobiliarias.

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