Guía rápida para actuar ante una ocupación en tu vivienda

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Hoy traigo un episodio esencial para todos los propietarios que quieren alquilar con seguridad. He recopilado la información clave de uno de los mejores abogados especialistas en desocupación de España, Javier Prudencio Morillas, para aclarar de una vez por todas el panorama actual de la ley de alquileres en abril de 2025.

Vamos al grano: hablaremos de la Ley de Vivienda, la vulnerabilidad y los procedimientos para desalojar a inquilinos morosos y okupas. Te lo resumo de manera clara y práctica para que sepas exactamente qué hacer en cada situación.

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De la pandemia a la inseguridad jurídica: evolución del marco legal

Desde el inicio de la pandemia, la situación legal para los propietarios ante casos de impago o de ocupación ha cambiado radicalmente. En el momento álgido del COVID-19, se aprobó un mecanismo excepcional, el llamado incidente de vulnerabilidad, contemplado en el Real Decreto-Ley 11/2020. Lo que empezó siendo una medida de urgencia se ha prorrogado reiteradamente, y hoy sigue plenamente vigente.

Inicialmente, este incidente se activaba solo por causa de la pandemia. Luego, se fueron sumando motivos adicionales: la erupción del volcán de La Palma, la guerra en Ucrania y, más recientemente, los efectos de la crisis económica. Así, el incidente 11/2020 ha pasado a ser una herramienta estructural en los juzgados.

Este incidente permite suspender el lanzamiento de un inmueble ocupado, siempre que se acrediten ciertas condiciones tanto por parte del ocupante como, en algunos casos, del propietario. En principio, debía estar vigente durante tres meses, pero ha sido prorrogado sucesivamente y la actual prórroga se extiende hasta el 31 de diciembre de 2025.

Este es el verdadero núcleo del problema para propietarios e inversores. Es lo que genera temor, lo que complica los procedimientos y los vuelve más lentos y costosos. Está claramente diseñado por expertos en la materia para dificultar y retrasar al máximo los desalojos judiciales.

Este incidente puede invocarse en cualquier momento antes del lanzamiento, incluso el mismo día, y basta con esa petición para que el juez esté obligado a suspender el desahucio. El uso estratégico de esta herramienta ha generado un nivel de inseguridad jurídica sin precedentes.

Una vez abierto el incidente, el ocupante debe presentar documentación que demuestre su vulnerabilidad. Se trata de un listado muy concreto de requisitos. El propietario, por su parte, también puede alegar su situación, adjuntando documentos sobre préstamos, cargas familiares, hipotecas, etc.

Si finalmente se reconoce la vulnerabilidad del ocupante, el lanzamiento queda suspendido indefinidamente mientras dure el incidente. Este procedimiento no solo se aplica a inquilinos: también puede beneficiar a ocupas si cumplen los requisitos establecidos.

Muchos propietarios, ante este panorama, se sienten atrapados. La ley ha creado una situación en la que alquilar se percibe como un riesgo. Como dicen algunos caseros: “¿Quién va a alquilar si esta ley protege más al ocupa que al propietario?”.

Pero es que el problema es que esta ley tampoco protege al inquilino, ¿Qué dicen muchos posibles inquilinos? pues que quiere alquilar pero que no puede, dicen ¿a dónde me voy a ir? Si con la de ley que han hecho, nadie me va a alquilar a mí. O sea, básicamente esa ley desprotege directamente al vulnerable, ¿no?

En la siguiente sección, analizamos la Ley de Vivienda de 2023, y cómo esta interactúa con el incidente 11/2020 para formar un marco legal cada vez más restrictivo para el propietario.

Cómo prevenir y gestionar el riesgo de ocupación o morosidad

Veamos ahora cómo se puede prevenir este tipo de situaciones y qué medidas de gestión conviene tener en cuenta.

Pongamos el ejemplo de un propietario de un edificio que se ha visto atrapado por un inquilino declarado vulnerable. ¿Qué medidas preventivas podría haber tomado para evitarlo?

Como sucede en muchos más casos de los que parece, este tipo de situaciones tienen su origen en una gestión deficiente del patrimonio. En este caso, hablamos de decisiones tomadas con criterios claramente mejorables. ¿Qué debería haber hecho? Lo más evidente: alquilar únicamente a personas solventes.
Pero claro, el contrato en cuestión se firmó en 2017, cuando el mercado era muy diferente, incluso con precios mucho más bajos. El impago comenzó en 2021. Es decir, el contrato es anterior al incidente 11/2020, y las condiciones entonces eran otras. Aun así, ya entonces se tomaron precauciones insuficientes: se firmó con alguien sin ingresos claros ni estabilidad económica.

Una vez llegado el año 2020, con el incidente en vigor, la situación se agravó, y el inquilino dejó de pagar. Aquello que ya era imprudente en 2017, hoy sería inaceptable.

Afortunadamente, este propietario ha aprendido la lección, y hoy en día no permitiría que una persona potencialmente vulnerable ponga un pie en su propiedad, ni siquiera para visitarla.

Esta actitud se ha generalizado. La gestión de los alquileres se ha profesionalizado, y en el mercado actual no es raro que a un anuncio publicado en Idealista respondan 40 interesados. ¿Qué se hace? Lo primero: exigir documentación rigurosa a todos ellos. Solo después, si la documentación es convincente, se les muestra el piso.

Documentación mínima que se está solicitando actualmente:

• Declaraciones de la renta
• Vida laboral con CSV verificado (y sí, hay que comprobarlo manualmente)
• Movimientos bancarios de los últimos dos años
• Y cuidado con el perfil de quien retira 500 € cada viernes: ese tipo de detalles pueden ser indicativos de inestabilidad financiera.

Hoy en día, la prevención se ha convertido en una condición imprescindible. El riesgo de alojar a una persona que luego invoque vulnerabilidad disminuye a medida que el mercado se profesionaliza.

¿Por qué? Porque ahora la eficacia de cualquier arrendador profesional o semiprofesional se mide, entre otras cosas, por su capacidad para detectar y evitar este tipo de perfiles.

¿Cuándo una persona puede ser vulnerable?

Existen dos situaciones principales en las que una persona puede ser considerada vulnerable.

Primera situación: la vulnerabilidad regular según la ley, que ha sido ampliada por la legislación de vivienda.
En este caso, si eres persona física, el procedimiento se suspende durante dos meses, y si eres persona jurídica, hasta cuatro meses. Esta es la vulnerabilidad más común y la menos relevante para nosotros, ya que, básicamente, eres considerado vulnerable si los servicios sociales municipales lo determinan. No es necesario presentar ningún tipo de documentación formal.

El procedimiento suele comenzar cuando los servicios sociales son informados por el juzgado del caso, luego se contacta al inquilino para concertar una entrevista. En esa entrevista, tanto el inquilino como el ocupante deben explicar su situación personal, que generalmente incluye alegaciones como estar desempleado, tener hijos o estar atravesando dificultades económicas. A menudo, el informe de los servicios sociales se limita a un cuestionario con casillas marcadas y, en algunos casos, ni siquiera se firma, pero con esta documentación, el juez normalmente suspende el procedimiento por un máximo de dos o cuatro meses.

Es importante destacar que, aunque la mayoría de estos informes de vulnerabilidad son muy generales, en ocasiones es posible reclamar al juez que no suspenda el procedimiento por el tiempo máximo, ya que la ley menciona un «máximo» y no establece que deba ser siempre ese plazo.

Segunda situación: la vulnerabilidad relacionada con la crisis económica de 2020.
En este caso, el gobierno y el legislador establecieron una normativa que permite paralizar el procedimiento durante el tiempo que se mantenga la situación. Aquí nos encontramos con dos escenarios diferentes: uno cuando se trata de un inquilino y otro cuando se trata de un ocupa.

• Si el inquilino es quien se encuentra en situación vulnerable, debe haber experimentado una pérdida sustancial de ingresos debido a despido, ERTE, reducción de jornada por cuidados u otras situaciones que impacten gravemente su economía. Esta pérdida de ingresos debe ser tal que la renta y los suministros superen un tercio de su salario. Que se supere el tercio del salario es fácil, sin embargo, muchas veces los casos se caen porque no hay una pérdida sustancial de ingresos, sino que la persona ya se encontraba en una situación económica difícil antes de la crisis. También es común que el informe no considere a todos los miembros de la unidad familiar o que surjan inconsistencias, lo que puede hacer que el caso no sea declarado como vulnerable.
• En el caso de los ocupas, la ley establece que deben cumplir los mismos criterios sobre los ingresos familiares según el IPREM, pero además, deben cumplir dos requisitos adicionales, los cuales nos han ayudado a evitar problemas:
  1. No haber entrado en la vivienda después de marzo de 2020. Esto fue una medida para evitar que más personas pudieran ocupar propiedades de manera ilegal durante la crisis sanitaria.
  2. El propietario debe ser un gran tenedor. Si el propietario no es considerado gran tenedor, no está obligado a soportar la ocupación. En cambio, un inquilino moroso sí genera una obligación por parte del propietario.

Por tanto, si el propietario es un gran tenedor y el ocupante cumple con los requisitos establecidos, este podrá permanecer en la vivienda durante el tiempo que dure la situación legislativa actual.

En situaciones como estas, los propietarios suelen optar por negociar con los ocupas, evitar judicializar el caso o incluso vender la propiedad a alguien que no sea gran tenedor, lo que puede facilitar la resolución del problema.

¿Qué opciones tiene un propietario ante un ocupa?

Para los propietarios gran tenedor que se enfrentan a ocupantes, existen algunos pasos para intentar resolver la situación sin llegar a la judicialización:

1. Negociar directamente con el ocupa.
2. Transmitir la propiedad a un tercero, si es posible, para que no se vean obligados a afrontar el desahucio.

Si bien la opción de «sobornar» al ocupa para que abandone la propiedad existe, los precios han variado significativamente, con algunos ocupas saliendo por cantidades entre 3.000 y 5.000 euros, y otros por sumas mucho mayores, entre 10.000 y 15.000 euros. Este fenómeno explica, en parte, por qué muchos fondos de inversión prefieren vender inmuebles ocupados a un precio bajo en lugar de arriesgarse a judicializar el caso, ya que la resolución puede alargarse durante años.

Defender tu propiedad como particular desde el primer día

La clave para proteger tu propiedad como propietario particular es actuar con rapidez. Tan pronto como adquieras una propiedad, es recomendable instalar un sistema de alarma, incluso si la vivienda no tiene electricidad, utilizando alarmas con batería, como las que suelen emplear los bancos. Esto puede disuadir a los ocupas de tomar posesión de tu vivienda.

Los seguros de impago

En cuanto a los seguros de impago, estos han evolucionado. Anteriormente, la cobertura estándar era de un año, pero ahora está aumentando a 18 meses. Además, los aseguradores exigen más documentación que antes, como vida laboral y movimientos bancarios. A día de hoy, muchos propietarios optan por asegurar sus propiedades con coberturas más largas, lo que les proporciona mayor seguridad.

Filtrar adecuadamente a los inquilinos

Con la nueva normativa, es crucial filtrar adecuadamente a los inquilinos para evitar que cualquier persona vulnerable entre en tu propiedad. Los propietarios profesionales, o aquellos que se asesoran correctamente, tienen más herramientas para realizar este filtro, lo que hace más difícil que un inquilino vulnerable pase desapercibido. Es raro que los profesionales caigan en este tipo de situaciones, especialmente con los controles más estrictos que existen hoy en día.

¿Qué tipo de desahucios son los más frecuentes?

Actualmente, aproximadamente un 40% de los desahucios que observo se deben a impagos de rentas por parte de inquilinos. El 60% restante corresponde a distintas situaciones relacionadas con ocupaciones sin título legítimo.

Dentro de ese 60%, no todos los casos son ocupaciones forzadas o «de patada». Una parte significativa está compuesta por personas que residen en inmuebles que han sido objeto de una ejecución, ya sea hipotecaria o no hipotecaria. En muchos de estos casos, los ocupantes no son los antiguos propietarios, sino terceros que han accedido al inmueble posteriormente —a veces, incluso, arrendatarios de buena fe que, al ejecutarse la propiedad, ven cómo su contrato queda sin efecto y se ven obligados a abandonarla.

Este tipo de situaciones representa aproximadamente el 20% del total. El resto, es decir, en torno al 40%, corresponde a ocupantes sin ningún título ni derecho que justifique su permanencia en el inmueble.

Profundicemos en el fenómeno de la ocupación: allanamiento de morada vs. usurpación

Una de las preguntas más comunes ante una ocupación es: ¿cuál es la diferencia entre un allanamiento de morada y una usurpación? Entender esta distinción es fundamental, ya que de ella depende la vía legal que se puede seguir y la rapidez con la que se puede actuar.

¿Qué es el allanamiento de morada?

El allanamiento de morada consiste en la entrada no autorizada en un domicilio o morada ajena. Se aplica exclusivamente a lugares que constituyen la residencia habitual de una persona, es decir, donde realiza su vida cotidiana y donde se le puede encontrar habitualmente.

Por tanto, si alguien irrumpe en tu vivienda habitual, estamos claramente ante un delito de allanamiento de morada. En este caso, la actuación policial debe ser inmediata: el ocupante puede ser detenido en el acto y enfrentarse a un proceso penal que incluso podría llevarse a cabo ante un jurado.

¿Y qué es la usurpación?

Distinto es el caso de una vivienda vacía, una inversión inmobiliaria, una segunda residencia, o un inmueble recién reformado que aún no has ocupado. Si alguien entra sin título en este tipo de propiedades, no se considera allanamiento de morada, sino usurpación. El proceso legal entonces cambia: ya no se puede contar con una actuación policial inmediata, y habrá que valorar si se actúa por la vía penal (denuncia por usurpación) o por la vía civil (por ejemplo, mediante un procedimiento de precario).

¿Penal o civil? Depende del contexto

La decisión de acudir a la vía penal o civil depende de varios factores, como:

• El momento en que se detecta la ocupación: si es reciente, hay más posibilidades de éxito con medidas cautelares por vía penal.
• El partido judicial en el que nos encontremos: algunos son más receptivos a actuar con rapidez que otros.
• El perfil del ocupante y la evidencia disponible: si se les encuentra prácticamente infraganti, puede tener más sentido iniciar una querella penal.

En casos más complejos o cuando la ocupación se detecta semanas después, suele ser más eficaz acudir a la vía civil, solicitando una tutela sumaria de recuperación de la posesión.

¿Y si los ocupantes están en mi casa habitual?

Si se trata de tu domicilio habitual, la actuación debe ser inmediata. ¿Qué pasos seguir?

1. Llamar de inmediato a la Policía Nacional.
2. Notificar a los vecinos, y recabar su testimonio si pueden acreditar que vives allí.
3. Aportar documentación que lo demuestre: facturas, recibos, empadronamiento, correspondencia, etc.
4. Insistir ante la policía para que actúe de inmediato.
5. Y si no lo hacen, acudir personalmente al juzgado de guardia para pedir el desalojo inmediato y la detención de los ocupantes.

Cuando se puede demostrar que es tu domicilio real, no cabe discusión: la ley te protege, y los ocupantes deben ser desalojados. Por eso, en la práctica, los allanamientos de morada en España son muy poco frecuentes, ya que casi siempre se resuelven en las primeras horas.

¿Qué pasa si es una segunda residencia?

Este caso genera más debate. Algunos magistrados del Tribunal Supremo han defendido que una segunda residencia también debe considerarse domicilio, incluso si solo se ocupa ocasionalmente (por ejemplo, durante las vacaciones). Esta doctrina ha tenido cierto éxito, especialmente si se puede demostrar que la propiedad ha sido utilizada de forma regular y continuada durante años (recibos, suministros, estancias documentadas…).

¿Conclusión? Si puedes probar que es una vivienda que usas, aunque sea de forma esporádica, puedes tener opciones para que el juez la considere morada y actúe como en un allanamiento.

El mito de las 48 o 72 horas

Existe una creencia muy extendida de que, si han pasado más de 48 o 72 horas desde la ocupación, ya no se puede hacer nada. Esto es completamente falso. No hay ningún plazo legal de ese tipo.

Lo que sí es cierto es que actuar rápido ayuda mucho, especialmente para evitar que los ocupantes se consoliden en la vivienda y comiencen a tener suministros a su nombre. Por eso, es fundamental intervenir en las primeras horas.

Recomendaciones ante una ocupación

1. Llama de inmediato a la policía.
2. Acude al juzgado de guardia si no actúan.
3. Convoca a la comunidad de propietarios.
4. Contacta con medios de comunicación si es necesario.
5. Recoge pruebas y testigos desde el primer momento.

¿Y la comunidad de vecinos?

Aunque las comunidades de propietarios no pueden actuar judicialmente contra los ocupas, sí pueden sufrir consecuencias directas:

• Conexiones ilegales al agua comunitaria, que terminan pagando todos.
• Riesgo para otras viviendas vacías del edificio.
• Uso indebido de zonas comunes (¡hay casos reales de ocupas bañándose en la piscina!).

Por eso, la colaboración vecinal y la reacción rápida de los propietarios individuales puede marcar la diferencia.

Preguntas Frecuentes sobre la Okupación y el Alquiler Seguro en España (Abril 2025)

1. ¿Cómo ha evolucionado la protección de los propietarios frente a inquilinos morosos y okupas en los últimos años?

La situación ha evolucionado significativamente desde la pandemia de COVID-19. Se ha instaurado y prorrogado el llamado «incidente de vulnerabilidad» regulado por el Real Decreto Ley 11/2020, que permite suspender lanzamientos si el ocupante alega vulnerabilidad y cumple ciertos requisitos. Inicialmente concebido como una medida temporal, se ha extendido sucesivamente, generando gran incertidumbre y dilación en los procesos de desahucio. Actualmente, la prórroga de este incidente se extiende hasta el 31 de diciembre de 2025. Además, la Ley de Vivienda de 2023 ha introducido nuevos trámites que, si bien no impiden el desahucio, sí lo alargan y dificultan, especialmente para los grandes tenedores.

2. ¿En qué consiste el «incidente de vulnerabilidad 11/2020» y por qué genera tanta preocupación entre los propietarios?

El incidente de vulnerabilidad 11/2020 permite la suspensión de los lanzamientos de viviendas si el ocupante alega una situación de vulnerabilidad económica y social, presentando una documentación específica. Lo preocupante para los propietarios es que este incidente puede invocarse en cualquier momento previo al lanzamiento, incluso el mismo día, lo que obliga al juzgado a paralizar el proceso. Esto está diseñado para maximizar el retraso y la disrupción para el propietario. Si se reconoce la vulnerabilidad del ocupante (sea inquilino o incluso ocupa si cumple ciertos requisitos), el lanzamiento se suspende mientras el incidente siga vigente.

3. ¿Qué cambios introdujo la Ley de Vivienda de 2023 en los procesos de desahucio?

La Ley de Vivienda de 2023 principalmente alarga y dificulta el proceso de desahucio, aunque no lo imposibilita. Para los propietarios que no son considerados grandes tenedores, se exige solicitar un certificado al Registro de la Propiedad que lo acredite. Si el propietario es un gran tenedor, antes de demandar debe dirigirse a las administraciones públicas y esperar dos meses a que estas actúen (generalmente no lo hacen). Si la administración interviene, podría incluso obligar a una mediación previa a la demanda. Además, la ley amplía un incidente de vulnerabilidad preexistente, permitiendo la suspensión del proceso durante dos meses si el ocupante es una persona física vulnerable o cuatro si es una persona jurídica, tras un informe de los servicios sociales.

4. ¿Cuándo se considera que una persona es «vulnerable» a efectos de estos procedimientos?

Existen dos tipos de vulnerabilidad. La «vulnerabilidad regular» de la ley de vivienda, que puede suspender el proceso por dos o cuatro meses, se determina mediante un informe de los servicios sociales municipales, sin necesidad de que el afectado presente documentación. Basta con que relate su situación. El segundo tipo es la vulnerabilidad ligada al incidente 11/2020. Para inquilinos, se requiere una pérdida sustancial de ingresos (por despido, ERTE, etc.) que provoque que la renta y suministros superen un tercio de sus ingresos. Para okupas, además de cumplir criterios económicos similares basados en el IPREM y los ingresos de la unidad familiar, deben haber entrado en la vivienda antes de marzo de 2020 y el propietario debe ser un gran tenedor. Un propietario que no es gran tenedor no está obligado a soportar a un ocupa.

5. ¿Qué medidas preventivas pueden tomar los propietarios para evitar la okupación o el impago de alquileres?

La medida preventiva fundamental es realizar una selección exhaustiva de los inquilinos. Esto implica solicitar y verificar documentación como declaraciones de renta, vidas laborales (comprobando el CSV) y movimientos bancarios de los últimos dos años. Los profesionales del arrendamiento son cada vez más estrictos y, en muchos casos, directamente no permiten la visita a la vivienda a posibles inquilinos sin haber revisado previamente su documentación. Además, se está generalizando la contratación de seguros de impago con coberturas de hasta 18 meses. Para evitar la okupación, especialmente en segundas residencias o inmuebles vacíos, se recomienda instalar alarmas inmediatamente después de la firma de la notaría, incluso alarmas con batería si no hay suministro eléctrico.

6. ¿Cuál es la diferencia legal entre allanamiento de morada y usurpación en caso de ocupación?

El allanamiento de morada se produce cuando alguien entra sin autorización en un domicilio o morada ajena, es decir, el lugar donde una persona realiza su vida cotidiana y reside habitualmente. En este caso, la policía suele intervenir rápidamente, desalojando a los okupas y deteniéndolos. La usurpación, en cambio, ocurre cuando se ocupa sin título un inmueble que no constituye la morada habitual del propietario (por ejemplo, una segunda residencia o un inmueble recién adquirido para reformar o vender). En estos casos, la vía para el desalojo suele ser más compleja y puede requerir una querella penal o una demanda civil.

7. Si un propietario se encuentra con okupas en su domicilio, ¿cuál debe ser el primer paso a seguir?

Si se trata de la vivienda habitual, el propietario debe llamar inmediatamente a la Policía Nacional y alertar a los vecinos. Es importante recabar toda la documentación posible que acredite que esa es su residencia habitual (recibos, certificado de empadronamiento, etc.) y presionar para que la policía intervenga de inmediato. Si la policía no actúa en el momento, se recomienda acudir personalmente al juzgado de guardia para solicitar el desalojo y la detención de los ocupantes.

8. ¿Existe algún plazo legal (como 48 o 72 horas) para actuar tras una ocupación?

No existe ningún plazo legal de 48 o 72 horas que permita una actuación más rápida en caso de ocupación. Esta creencia es un mito sin fundamento legal. Sin embargo, sí es crucial actuar con la mayor rapidez posible tras detectar una ocupación, llamando a la policía, acudiendo al juzgado y buscando el apoyo de la comunidad de propietarios. En muchos casos, la comunidad también se ve afectada por la ocupación (enganches ilegales a suministros, problemas en zonas comunes), por lo que la colaboración puede ser importante.

Cronología de los Eventos Principales:

• hasta 2017: Un propietario contrata un alquiler con una persona con medios económicos no claramente definidos. El mercado de alquiler era diferente y los precios más bajos. tarda o temprano podías echar a este inquilino que no pagaba.
• 2018-2019: La Ley de Enjuiciamiento Civil ya contemplaba un pequeño incidente de vulnerabilidad en los procesos de desahucio.
• 2019: Algunos de los fondos de inversión más importantes dan una orden semi-pública de salida del mercado inmobiliario.
• Marzo de 2020: Se declara el estado de alarma por la pandemia de COVID-19, lo que posteriormente tendrá un impacto significativo en la legislación sobre desahucios. Se establece un criterio para diferenciar la ocupación posterior a esta fecha.
• 2020: Se promulga el Real Decreto-Ley 11/2020, que crea un «incidente de vulnerabilidad extraordinario» que permite la suspensión de lanzamientos (desahucios) bajo ciertas condiciones relacionadas con la vulnerabilidad del ocupante y, en algunos casos, del propietario. Inicialmente se previó una duración de tres meses.
• 2020-2025: El incidente de vulnerabilidad del Real Decreto-Ley 11/2020 se prorroga sucesivamente, añadiendo como justificación la erupción del volcán de La Palma, la guerra de Ucrania y los efectos de la crisis económica. La prórroga actual se extiende hasta el 31 de diciembre de 2025.
• 2023 (Junio): Se aprueba la Ley de Vivienda. Aunque se había anticipado que retiraría el incidente 11/2020, esto no ocurre. La Ley de Vivienda introduce modificaciones en los procedimientos de desahucio, especialmente para grandes tenedores (requiriendo un certificado negativo del registro de la propiedad para no grandes tenedores y un trámite previo de comunicación a las administraciones públicas para grandes tenedores, con la posibilidad de suspensión del procedimiento por vulnerabilidad durante 2 o 4 meses).
• 2023 (Reciente): El Tribunal Constitucional declara nulo por inconstitucional el requisito previo administrativo para demandar que la Ley de Vivienda exigía a los grandes tenedores.
• Actualidad (abril de 2025): El incidente de vulnerabilidad 11/2020 sigue vigente y se considera el principal factor de complejidad e inseguridad en los procesos de desahucio. Los profesionales del sector han reforzado las medidas de preselección de inquilinos (solicitando más documentación) y la contratación de seguros de impago con coberturas más amplias (hasta 18 meses). Se observa un aumento de la venta de inmuebles ocupados por parte de fondos de inversión, quienes a menudo prefieren negociar con los ocupantes o vender el problema judicializado antes que afrontar largos y complejos procesos de desahucio. La diferencia entre allanamiento de morada (entrada sin autorización en la vivienda habitual) y usurpación (ocupación sin título de otro tipo de inmueble) es crucial para determinar la vía legal de actuación.

Conclusión final

La situación actual del mercado del alquiler en España ha alcanzado un grado de complejidad que exige una gestión rigurosa, conocimiento legal actualizado y una actitud preventiva por parte de los propietarios. La figura del okupa y la proliferación de normativas orientadas a la protección de la vulnerabilidad social han generado un escenario donde el legítimo propietario puede verse atrapado en procesos largos, costosos y emocionalmente agotadores.

No obstante, la clave está en la información, la selección responsable del inquilino y la profesionalización de la gestión del alquiler. Afortunadamente, existen medidas preventivas eficaces que permiten blindar en gran medida nuestra inversión inmobiliaria. Filtrar con criterio, documentar correctamente, contratar seguros de impago y actuar con rapidez ante cualquier indicio de ocupación indebida son hoy herramientas imprescindibles para alquilar con tranquilidad.

Este panorama legal no debe paralizarnos, pero sí debe servirnos de aviso: alquilar sin miedo es posible, pero nunca sin conocimiento. Si eres propietario, fórmate, asesórate y mantente alerta, porque en este entorno, la mejor defensa sigue siendo una buena preparación.

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