Podcast: Reproducir en una nueva ventana | Descargar (Duración: 9:15 — 8.5MB)

Suscríbete RSS

Hoy haremos una revisión completa del libro de Ángel Seisdedos y su impacto en quienes invierten en propiedades para alquilar: Protege tu legado en solo 30 días: planificación de herencias para inversores inmobiliarios principiantes

Cuando se habla de inversión inmobiliaria, es habitual centrarse en la compra, el alquiler, la rentabilidad y la fiscalidad. Sin embargo, hay un aspecto que muchos ignoran hasta que es demasiado tarde: ¿qué ocurre con esas propiedades cuando el propietario fallece? El libro “Protege tu legado en solo 30 días” del abogado y divulgador Ángel Seisdedos, es una llamada urgente a la acción para todos aquellos que están construyendo una cartera de inmuebles con fines de alquiler o inversión.

En este artículo, especialmente dirigido a principiantes en inversión inmobiliaria, voy a resumirte de forma completa y detallada los principales aprendizajes del libro, vinculándolos con los riesgos y responsabilidades concretas de no planificar adecuadamente una sucesión patrimonial. Si estás invirtiendo o quieres hacerlo, este es un tema que no puedes permitirte posponer.

La importancia de la planificación de herencias para inversores inmobiliarios

Ángel Seisdedos es rotundo: “Para morirse solo hay que estar vivo”. Y sin embargo, la mayoría de pequeños y medianos inversores ignoran por completo la planificación sucesoria. ¿El resultado? Que tras años de esfuerzo construyendo una cartera de propiedades, sus herederos quedan atrapados en conflictos legales, bloqueos bancarios y una gestión fiscal muy desfavorable.

El testamento es una herramienta sencilla y accesible (cuesta menos de 70 euros), pero su ausencia puede destruir no solo el patrimonio, sino las relaciones familiares. Tal como afirma Seisdedos, “no hacer testamento es una irresponsabilidad”.

Consecuencias reales de no tener testamento

Si falleces sin testamento, será la ley la que determine el reparto de tus bienes. Y el problema no es solo quién hereda, sino cómo se hereda. En la mayoría del territorio español (excepto País Vasco, Cataluña y Navarra), si hay hijos, ellos heredan a partes iguales, pero el cónyuge solo recibe el usufructo de una parte. En parejas no casadas, la situación puede ser aún más delicada: la pareja no hereda nada si no se ha regulado previamente.

Pero lo más problemático para un inversor inmobiliario es que, sin una distribución clara, se genera un condominio: los herederos son propietarios conjuntos de cada inmueble. Para vender, alquilar, reformar o tomar decisiones, se necesita unanimidad. Y si hay desacuerdo, como suele ocurrir, se entra en procesos judiciales largos y costosos.

Además, si el fallecido estaba en medio de una operación inmobiliaria (compra, reforma o venta), los herederos deben continuarla o asumir las consecuencias económicas y fiscales. Mientras tanto, las cuentas están bloqueadas y los ingresos del alquiler también pueden quedar congelados hasta que se resuelva la herencia.

Herramientas para proteger el patrimonio inmobiliario

Seisdedos no se queda en la advertencia, sino que ofrece un plan concreto:

1. Haz testamento cuanto antes: No lo dejes para después. Hazlo ya y actualízalo cada vez que cambie tu situación.
2. Incluye legados específicos: Evita frases como “a partes iguales”, que generan condominios. Asigna inmuebles concretos a personas concretas.
3. Protege a tu cónyuge: Deja el usufructo vitalicio para tu pareja y establece una cláusula para evitar conflictos con los hijos.
4. Nombra un albacea y un contador partidor: Figuras que gestionan la herencia y reparten los bienes, incluso sin unanimidad entre herederos. Fundamental para evitar que tu patrimonio acabe bloqueado por disputas.
5. Si tienes hijos menores: Nombra en el testamento un administrador de bienes. Así evitarás que una expareja malgaste lo que dejaste para tus hijos.

Sociedad o propiedad individual: fiscalidad y estrategia

El libro también aborda una pregunta frecuente entre inversores: ¿debo comprar propiedades como particular o a través de una sociedad?

• Sociedades patrimoniales: Permiten reducir el tipo impositivo del IRPF (hasta el 47%) al del Impuesto de Sociedades (25%). Pero ofrecen menor financiación bancaria y tienen costes anuales de mantenimiento.
• Holdings: Estructuras útiles para reinvertir beneficios empresariales sin doble tributación. Muy recomendadas si ya tienes sociedades operativas.

Seisdedos recomienda evaluar cuidadosamente si tiene sentido crear una sociedad solo para comprar pisos si los ingresos no justifican la complejidad añadida.

La herencia y el seguro de vida: liquidez y planificación

Para afrontar los impuestos y gastos de una herencia, Seisdedos recomienda contratar un seguro de vida complementario, no solo el vinculado a la hipoteca. ¿Cuánto? Al menos tres a cinco veces tu renta anual.

Y un detalle crucial: designa como beneficiarios con nombre y apellidos, no “herederos legales”. Esto permite cobrar el seguro antes de que se tramite toda la herencia, proporcionando liquidez inmediata a la familia.

Donaciones en vida: ventajas e inconvenientes

Donar en vida puede ser una estrategia para reducir el peso de la herencia, especialmente en comunidades con bonificaciones (como Andalucía). Se puede donar la nuda propiedad a los hijos y reservarse el usufructo.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que:

• La donación genera plusvalía y tributa en el IRPF.
• Si se espera a la herencia, los herederos adquieren el inmueble por el valor actualizado, lo que permite vender después sin tributar por la revalorización.

La importancia de rehacer el testamento y evitar conflictos

El testamento no debe ser un documento único y olvidado. Seisdedos insiste en que debe actualizarse con cada cambio vital (nuevos bienes, divorcios, nacimientos…). Dejar propiedades mencionadas que ya no existen o no reflejar nuevas adquisiciones puede ser injusto y provocar litigios.

Y sobre todo: evita la cláusula genérica “dejo todos mis bienes a mis hijos a partes iguales”. Esa frase, según el autor, es la mayor cagada posible. Solo genera bloqueos y tensiones. Mejor repartir concretamente cada inmueble.

La familia y la herencia: proteger lo que has construido

Uno de los mensajes más poderosos del libro es emocional: “la familia es lo que queda después de repartir la herencia”. Las disputas por pequeños porcentajes son devastadoras. Hermanos enfrentados, juicios largos, y un legado emocional roto.

Si llevas años construyendo un patrimonio inmobiliario para asegurar el futuro de tu familia, es tu responsabilidad garantizar que ese legado no sea una fuente de conflicto. Como bien resume el autor: “todo por lo que has luchado, todo lo que te has peleado… se puede perder en un segundo por no planificar”.

Patrimonio digital: el nuevo reto invisible

El libro introduce también un concepto clave en la era actual: el patrimonio digital. Si tienes dominios, blogs monetizados, cuentas de Stripe, licencias de software, criptomonedas o fondos indexados, estos activos también deben estar documentados en tu testamento.

Sin planificación, todo esto se pierde. Nadie sabrá cómo acceder, y muchos notarios ni siquiera entienden su valor. Por eso, Seisdedos ha creado Legado Digital, una plataforma donde registrar tus activos online para que tus herederos puedan recuperarlos cuando tú faltes. Es una solución innovadora y necesaria para quienes, como tú y como yo, hemos empezado a generar riqueza digital paralela a la física.

Claves legales a tener en cuenta

• Tipos de testamento: El abierto ante notario es el más seguro y eficaz. El ológrafo (escrito a mano) puede generar complicaciones legales.
• Aceptación de herencia: Si se hace de forma “pura y simple”, se asumen también las deudas. Se recomienda aceptar “a beneficio de inventario” si hay dudas.
• Impuesto de sucesiones: Cada comunidad autónoma tiene su propia regulación. En Galicia, por ejemplo, las cargas son notables si no se planifica. Un experto puede ayudarte a aplicar bonificaciones.
• Contador partidor: Una figura que pone orden y evita conflictos, sin ser heredero. Nombrarlo en el testamento es una decisión estratégica.

Conclusión: proteger tu legado es parte de la inversión

Invertir en propiedades para alquilar no consiste solo en comprar barato y alquilar caro. También implica pensar en el largo plazo: proteger, conservar y transmitir ese patrimonio sin dejar un problema detrás. La planificación sucesoria es parte de tu estrategia de inversión. Y si eres principiante, cuanto antes lo integres, mejor.

El libro “Protege tu legado en solo 30 días” no es solo una guía legal. Es un manual práctico, humano y directo sobre cómo evitar que todo lo que has construido acabe en manos de un juzgado, de Hacienda o de quien no deseas.

No dejes que tu legado se pierda. Planifica. Testa. Protege.

¿Te interesa aprender más sobre cómo empezar a invertir en inmuebles para alquilar y hacerlo con cabeza desde el principio? En comoalquilar.com te ofrezco recursos, guías y asesoría para que puedas hacerlo paso a paso, y con visión de futuro.

Escucha el audio del artículo y sigue nuestro podcast para estar al día de todas las novedades sobre alquileres.

Podcast para propietarios de alquiler