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Todo lo que necesitas saber sobre el registro para alquiler turístico
A partir del 1 de julio de 2025, entra en vigor en España el nuevo registro obligatorio para los alquileres turísticos y de corta duración. Si alquilas una vivienda o habitación por temporadas o a través de plataformas como Airbnb o Booking, es fundamental que conozcas cómo te afecta esta nueva normativa europea.
En este artículo te explico de forma clara qué implica este cambio, a quién afecta y cómo cumplir con la nueva ley para seguir generando ingresos legales y seguros con tus propiedades.
¿Qué es el nuevo registro de alquileres turísticos?
El nuevo registro responde a una regulación de la Unión Europea cuyo objetivo es unificar la normativa sobre los alquileres de corta duración en todos los países miembros. A partir del 1 de julio, las plataformas de alquiler como Airbnb o Booking estarán obligadas a mostrar en cada anuncio un número de registro otorgado por las autoridades competentes.
Esta medida busca mejorar la transparencia, garantizar la legalidad de las viviendas anunciadas y luchar contra el fraude fiscal y el intrusismo en el sector.
¿A quién afecta esta normativa?
Este nuevo registro afecta a todas las personas físicas o jurídicas que ofrezcan en alquiler:
- Viviendas turísticas completas
- Habitaciones en viviendas compartidas
- Casas rurales
- Embarcaciones habitables (como yates o veleros)
- Alojamientos singulares que se alquilen por cortos periodos
También afecta a las plataformas digitales intermediarias, que tendrán la obligación de comprobar y mostrar el número de registro del anuncio. Si no lo hacen, se enfrentan a sanciones.
Cómo registrar tu alquiler paso a paso
Aunque el desarrollo exacto del registro puede variar según cada comunidad autónoma, el procedimiento general será el siguiente:
- Accede a la sede electrónica habilitada por tu comunidad autónoma.
- Completa el formulario con los datos del alojamiento y del propietario.
- Adjunta la documentación requerida (título de propiedad, plano, licencia de actividad si procede).
- Recibe un número de registro único que deberás incluir en todas las plataformas donde anuncies tu alojamiento.
Este número será obligatorio para publicar en cualquier canal desde el 1 de julio. Si ya tienes un número registrado a nivel autonómico, será válido siempre que cumpla los requisitos europeos.
¿Y si no tengo licencia de actividad porque soy un particular que alquila de forma esporádica?
Si eres un particular y deseas alquilar tu chalet, piso, apartamente,… solo durante el verano, o una corta temporada, debes tener en cuenta las normativas que van a aplicarse desde el 1 de julio de 2025 con la entrada en vigor del registro obligatorio de alquileres de corta duración que impone la normativa europea.
Aquí te explico qué hacer en tu caso, paso a paso:
1. Consulta si tu comunidad autónoma exige licencia de actividad
Cada comunidad tiene su propia regulación para los alquileres turísticos. Algunas como Baleares, Cataluña o Andalucía exigen licencia o inscripción en su registro autonómico. Otras aún están adaptándose.
¿Qué debes hacer?
- Entra en la web de turismo de tu comunidad o ayuntamiento.
- Consulta si exigen licencia para alquilar una vivienda turística o vacacional.
- Si es así, solicita la inscripción de tu chalet. A veces solo debes declarar el uso turístico y cumplir ciertos requisitos mínimos (ventilación, seguridad, etc.).
2. Inscripción en el nuevo Registro Europeo de Alquileres de Corta Duración
A partir del 1 de julio de 2025:
- Si publicas tu chalet en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo u otras, estas te van a pedir un número de registro identificativo.
- Este número vendrá del registro autonómico (si ya existe) o del nuevo sistema coordinado entre Estado y UE.
¿Qué pasa si no te registras?
No podrás anunciarte legalmente en plataformas digitales. Además, podrían sancionarte.
3. Declara los ingresos en tu IRPF
Aunque solo alquiles en verano, Hacienda lo considera actividad económica si hay habitualidad o promoción.
- Tendrás que declarar esos ingresos como rendimiento del capital inmobiliario.
- Puedes deducir gastos (luz, agua, IBI, reformas proporcionales, etc.).
4. Ten preparado un contrato de arrendamiento de temporada
No es un contrato de alquiler habitual, sino un contrato de uso distinto de vivienda habitual, con una duración concreta (julio, agosto…).
- Refleja que es un arrendamiento vacacional.
- No se rige por la LAU sino por el Código Civil.
5. Recomendaciones extra
- Asegura tu vivienda con cobertura específica para alquileres vacacionales.
- Informa a tus inquilinos de las normas de convivencia.
- Puedes establecer fianza para cubrir posibles daños.
¿Y si alquilo solo una vez?
Si es algo muy puntual y no publicitado, en algunas comunidades se considera uso privado. Pero si lo anuncias online, incluso una vez, sí estás obligada a cumplir las normas de alquiler turístico.
Ejemplo: Cómo tienes que hacer para alquilar un chalet en Galicia
Si deseas alquilar tu chalet en Galicia durante el verano de 2025, es fundamental que cumplas con la normativa vigente para evitar sanciones y operar de manera legal. A continuación, te detallo los pasos que debes seguir:
1. Presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIA)
En Galicia, cualquier vivienda que se alquile de forma reiterada y por cortos periodos se considera una Vivienda de Uso Turístico (VUT) y debe inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT) mediante la presentación de la DRIA.
¿Cómo hacerlo?
- Accede a la Sede Electrónica de la Xunta de Galicia y busca el procedimiento TU986D.
- Rellena el formulario correspondiente y adjunta la documentación requerida.
- Puedes presentarlo electrónicamente o de forma presencial en los registros autorizados.
Una vez presentada, recibirás un número de registro que deberás incluir en todos los anuncios de tu propiedad en plataformas digitales.
2. Requisitos que debe cumplir tu vivienda
Para que tu chalet sea considerado apto para el alquiler turístico, debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Cédula de habitabilidad: Debes contar con este documento que acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Seguro de responsabilidad civil: Es obligatorio disponer de un seguro que cubra posibles daños a los huéspedes o a terceros derivados de la actividad turística en la vivienda.
- Equipamiento básico: La vivienda debe estar amueblada y equipada para su uso inmediato por los huéspedes.
- Teléfono de contacto 24h: Debes proporcionar un número de teléfono disponible las 24 horas para atender posibles incidencias.
Además, es importante asegurarse de que no exista prohibición por parte de la comunidad de propietarios para destinar la vivienda a uso turístico.
3. Registro de viajeros
Desde el 1 de octubre de 2024, es obligatorio registrar los datos de los huéspedes en el sistema de Registro de Viajeros. Este registro debe realizarse antes de la llegada del cliente o, como máximo, dentro de las primeras 24 horas posteriores.
4. Obligaciones fiscales
Aunque alquiles tu chalet solo durante el verano, los ingresos obtenidos deben declararse en tu declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Además, si ofreces servicios adicionales (como limpieza o comidas), podrías estar obligada a darte de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE).
5. Consentimiento de la comunidad de propietarios
A partir del 3 de abril de 2025, será necesario contar con la aprobación de la comunidad de propietarios para destinar una vivienda a uso turístico. Se requerirá el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen igual proporción de las cuotas de participación.
Cumpliendo con estos pasos, podrás alquilar tu chalet de manera legal y segura durante el verano.
Qué papel juegan las plataformas como Airbnb o Booking
Las plataformas deberán colaborar activamente con las autoridades. Esto implica que:
- No podrán publicar anuncios sin número de registro válido.
- Deberán facilitar informes periódicos sobre los alquileres activos.
- Podrán ser multadas si no verifican correctamente los datos de los anfitriones.
Si anuncias tu propiedad en más de una plataforma, asegúrate de que en todas esté visible el mismo número de registro.
Ventajas y riesgos para propietarios
Ventajas:
- Mayor seguridad jurídica
- Transparencia fiscal y administrativa
- Posibilidad de regularizar tu actividad y evitar sanciones
Riesgos si no cumples:
- Multas elevadas por alquilar sin número de registro
- Eliminación del anuncio por parte de las plataformas
- Reclamaciones de los huéspedes en caso de problemas legales
Cumplir con esta normativa te protege y mejora tu imagen como anfitrión profesional.
Consejos finales para propietarios que alquilan
¿Estás preparado para la nueva normativa? Aquí tienes una lista rápida de verificación:
- ¿Tu alojamiento cumple con los requisitos legales de tu comunidad autónoma?
- ¿Tienes toda la documentación al día?
- ¿Sabes cómo acceder al registro y qué datos aportar?
- ¿Ya has solicitado tu número de registro?
Si respondes “no” a alguna de estas preguntas, es el momento de ponerte en marcha.
Conclusión
Este 1 de julio marca un antes y un después en la forma de alquilar viviendas de corta duración en España. El nuevo registro obligatorio no solo es un requisito legal, sino también una oportunidad para profesionalizar tu actividad como propietario.
¿Tienes dudas sobre cómo adaptar tu alquiler a esta nueva normativa? Escríbeme desde el formulario de contacto o déjame tu consulta en comentarios. Estoy aquí para ayudarte a seguir generando ingresos con tranquilidad y seguridad.
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Resumen de las preguntas frecuentes de esta nueva ley de registro
1. ¿Qué es el nuevo Registro Europeo de Alquileres de Corta Duración y cuándo entra en vigor?
El nuevo registro de alquileres turísticos es una normativa de la Unión Europea que busca unificar la regulación de los alquileres de corta duración (turísticos o de temporada) en todos los países miembros. Su objetivo es mejorar la transparencia, garantizar la legalidad de las viviendas anunciadas y combatir el fraude fiscal y el intrusismo en el sector. Entra en vigor el 1 de julio de 2025. A partir de esta fecha, las plataformas de alquiler como Airbnb o Booking estarán obligadas a mostrar un número de registro único en cada anuncio, otorgado por las autoridades competentes.
2. ¿A quién afecta esta nueva normativa y qué tipo de alojamientos deben registrarse?
Esta normativa afecta a todas las personas físicas o jurídicas que ofrezcan en alquiler viviendas turísticas completas, habitaciones en viviendas compartidas, casas rurales, embarcaciones habitables (como yates o veleros) y alojamientos singulares que se alquilen por cortos periodos. También afecta a las plataformas digitales intermediarias que permitan formalizar contratos de alquiler a distancia (donde la reserva y el pago se realizan íntegramente en el entorno digital), las cuales deberán verificar y mostrar el número de registro. Quedan excluidas las páginas web o medios que actúen como meros «escaparates» sin facilitar la formalización de contratos a distancia, como portales de anuncios clasificados (ej. idealista) o webs personales sin motor de reserva.
3. ¿Cómo se registra un alquiler de corta duración y qué documentación se necesita?
El procedimiento general de registro implica acceder a la sede electrónica habilitada por tu comunidad autónoma o al Registro Único de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Se debe completar un formulario con los datos del alojamiento y del propietario y adjuntar la documentación requerida. Esta documentación puede incluir el título de propiedad, el plano del inmueble, la referencia catastral, detalles sobre el tipo de alquiler (completo o por habitaciones), y la licencia de actividad si procede según la comunidad autónoma. Una vez validado, se recibirá un número de registro único que deberá incluirse de forma visible en todas las plataformas donde se anuncie el alojamiento. Las solicitudes se pueden presentar desde el 2 de enero de 2025 hasta el 1 de julio de 2025.
4. ¿Qué papel juegan las plataformas como Airbnb o Booking con esta nueva regulación?
Las plataformas en línea de alquiler de corta duración tienen un papel crucial y deben colaborar activamente con las autoridades. A partir del 1 de julio de 2025, no podrán publicar anuncios sin un número de registro válido. Además, deberán facilitar informes periódicos sobre los alquileres activos y podrán ser multadas si no verifican correctamente los datos de los anfitriones. Es fundamental que los propietarios se aseguren de que el mismo número de registro sea visible en todas las plataformas donde anuncien su propiedad.
5. ¿Qué requisitos adicionales a nivel autonómico o local debo considerar para alquilar mi vivienda?
Además del registro europeo, cada comunidad autónoma en España tiene su propia regulación para los alquileres turísticos. Algunas, como Baleares, Cataluña o Andalucía, exigen licencia o inscripción en su registro autonómico. Es crucial consultar la web de turismo de tu comunidad o ayuntamiento para verificar si exigen licencia para alquilar una vivienda turística o vacacional. En algunos casos, solo se requiere declarar el uso turístico y cumplir ciertos requisitos mínimos (ventilación, seguridad, etc.). Por ejemplo, en Galicia, se exige la presentación de una Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIA) para inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT), y la vivienda debe cumplir requisitos como cédula de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil, equipamiento básico y teléfono de contacto 24h.
6. ¿Qué pasa si alquilo mi propiedad solo de forma esporádica o «una sola vez»?
Si el alquiler es muy puntual y no publicitado, en algunas comunidades puede considerarse uso privado. Sin embargo, si se anuncia online, incluso una sola vez, se está obligado a cumplir con las normas de alquiler turístico. La normativa europea se aplica a los alquileres de corta duración publicados en plataformas online que permiten formalizar contratos a distancia, independientemente de la frecuencia. Por lo tanto, si utilizas plataformas como Airbnb o Booking, el registro será obligatorio.
7. ¿Cuáles son las obligaciones fiscales al alquilar una vivienda turística y qué gastos se pueden deducir?
Aunque solo se alquile durante el verano, Hacienda considera los ingresos como actividad económica si hay habitualidad o promoción. Estos ingresos deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Se pueden deducir gastos asociados como luz, agua, IBI, y reformas proporcionales. Además, si se ofrecen servicios adicionales (como limpieza o comidas), podría ser necesario darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE).
8. ¿Qué consecuencias puede tener el incumplimiento de esta nueva normativa?
El incumplimiento de la normativa del registro único de alquileres de temporada puede acarrear graves consecuencias para los propietarios. Esto incluye multas elevadas por alquilar sin número de registro, la eliminación del anuncio por parte de las plataformas de alquiler, y reclamaciones de los huéspedes en caso de problemas legales. En casos de incumplimiento reiterado, los propietarios se arriesgan a la revocación de licencias o permisos esenciales para operar legalmente, lo que podría dañar su reputación en el mercado. Cumplir con la normativa es crucial para evitar repercusiones negativas y operar de manera legal y segura.