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Si tienes un piso para alquilar, y te gustaría sacar la máxima rentabilidad, has de tener muy claro cuánto cobrar por el alquiler mensual. Por otra parte lo ideal es que lo alquiles tú mismo para ahorra las comisiones de las inmobiliarias o administradores de fincas. Fórmate con nuestro audio curso práctico para alquilar pisos por tu cuenta de forma rápida, consulta lo fácil que es aprender en poco tiempo con el audio Curso que he preparado en https://comoalquilar.com/curso
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Comprar tu primera propiedad de alquiler es solo el comienzo de tu viaje inmobiliario, porque ser un buen propietario es casi tan importante como hacer buenos negocios.
Ahora que tienes una o dos propiedades de inversión en tu haber, probablemente estés considerando la posibilidad de alquilarlas. Sin embargo, determinar las tarifas de alquiler correctas puede ser difícil a veces. ¿No estás seguro de cuánto cobrar por el alquiler? No estás solo.
Después de todo, si cobras demasiado, es probable que tengas tasas altas de periodos con el piso vacío, pero si cobras de menos, perderás ganancias.
A continuación, veremos cómo verificar si tu propiedad tiene el precio correcto de alquiler.
¿Qué están cobrando por alquileres de pisos en tu zona?
¿Qué es la renta de mercado?
El término «alquiler de mercado» se refiere al precio de alquiler promedio actual de una propiedad de alquiler cercana.
Recuerda, el alquiler está determinado por el valor de mercado y se mueve en función de la oferta y la demanda y saber lo que cobran otros propietarios es información valiosa para que puedas determinar cuánto podrás cobrar tú.
¿Qué variantes influyes en el precio de alquiler de una vivienda?
Ten en cuenta estas variables adicionales al precio medio de alquiler porque pueden afectar también a la renta que puedes pedir.
Variables a tener en cuenta para marcar el alquiler de tu piso:
- Viviendas unifamiliares vs. apartamentos o pisos
- Plaza de garaje o trastero a disposición de los inquilinos
- El número de dormitorios y baños.
- Tamaño del piso (m2)
- Ascensor
- Lugares para almacenamiento
- Cualquier ventaja frente a la competencia, algún electrodoméstico especial, tendedero cubierto, detector de presencia para las luces…
- Políticas de mascotas
- Limpieza del portal
Los posibles inquilinos pueden dar más valor a ciertas comodidades, como la posibilidad de mascotas o que haya una persona contratada por la comunidad para el mantenimiento del portal. Eso podría significar alquileres más altos. Simplemente presta mucha atención a tu retorno de la inversión y tus límites.
Cálculo de los precios de alquiler del mercado
Además de buscar precios de alquiler de pisos de la zona en las inmobiliarias cercanas, los listados de alquileres que aparecen en las webs de anuncios como Idealista o Fotocasa son un excelentes lugares para comenzar, así que utiliza estas plataformas como punto de partida y visita las inmobiliarias que alquilan pisos por la zona de tu vivienda.
Combinar esto con su propia investigación, preguntando por ejemplo a vecinos del edificio es la mejor estrategia.
Preste atención al año de construcción, la cantidad de habitaciones, las comodidades, los acabados interiores y exteriores y la inclusión o exclusión de una lavadora, secadora y otros muebles y electrodomésticos. Es poco probable que encuentres una coincidencia exacta, pero aún así es suficiente para obtener una buena estimación del alquiler.
También puedes optar por la baja tecnología y si ves un anuncio de alquiler en un cartel en zona y edificio similar a tu propiedad, llama y pregunta cuánto están cobrando, esto es gratis y te dará una indicación aproximada de cuánto debes cobrar.
Estos métodos te ayudarán a comprender la viabilidad de las diferentes tarifas de alquiler.
Puedes comparar otros precios de alquiler de pisos en tu zona, esto es lo que te dice Idealista si no sabes cuánto Cobrar por alquilar, Idealista te muestra una valoración gratis de casas y pisos te dan una estimación del coste mensual del alquiler.
Cómo las tasas de ocupación afectan el precio del alquiler
En el caso de que alquiles tu propiedad con alquiler vacacional este es un dato que has de tener muy en cuenta.
¿Cuál es la tasa de ocupación promedio en el área? ¿Es el 95% o el 85%? ¿Cómo es la tasa de ocupación de tu propiedad en comparación con la de la región? No querrás que sea mucho más alto o más bajo.
Si tu tasa de ocupación es mucho más alta que el promedio regional, entonces tu alquiler probablemente no sea lo suficientemente agresivo. Si es mucho más bajo, entonces tu alquiler podría ser demasiado alto, o podría tener un problema mucho mayor que solo el precio.
Llegado a este descubrimiento, por ejemplo que alquilas más días que tu competencia y que posiblemente sea porque el precio sea también más bajo que las propiedades similares de los alrededores, no pienses en subir inmediatamente la tarifa, sino que debes hacer el cálculo de si te compensa económicamente, así que suma todos los días de alquiler, todos los gastos y todos los ingresos, opten el beneficio que recibes por alquilar tu piso con ese precio de alquiler. Después ponte en el supuesto de que alquilas tu propiedad según la media de la zona, ahí tienes lo hipotéticos días en que estará alquilada, aplica la tarifa que vas a proponer para hacerla más similar al resto y calcula los costes de alquiler el apartamento en ese periodo. Ahora ya puedes calcular también el beneficio con la hipótesis de que subas la tarifa para asemejarte al % de tasa de ocupación de tu zona.
Una vez hayas realizado todos estos cálculos, bastante sencillos por otra parte, ya tienes la solución a tu problema. Su el beneficio de alquilar tu propiedad tal como lo estás haciendo es más alto que si subes la tarifa, es que económicamente te compensa.
Además de la parte económica hay otra variable que también has de tener en cuenta, ¿Ese beneficio adicional te compensa el trabajo extra que supone alquilar más días al año? Ahí te dejo la cuestión para que busques tu respuesta y según ello puedas tomar acción.
Consulta con la inmobiliaria
Los administradores de propiedades son excelentes recursos que nos ayudan mucho a investigar cuanto cobrar por un alquiler, pero no confíes en ellos por completo. Pregúntales acerca de los alquileres actuales del mercado y de un informe de mercado para determinar cuánto cobrar por el alquiler.
Para el informe, tu inmobiliaria puede brindarte una lista de propiedades comparables con los alquileres actuales, luego puedes verificar esto por ti mismo, ya sea investigando online o visitando las propiedades en persona.
Una inmobiliaria buena o un administrador de fincas también puede aconsejarte sobre qué servicios podrían aumentar tu alquiler. Por ejemplo, si tu propiedad no tiene lavavajillas, agregar uno podría ser una manera fácil de aumentar los alquileres en 50€ por mes, te pueden dar un consejo útil como pintar la cocina, o cambiar algún mueble que los visitantes suelen mirar con poco cariño.
Por supuesto, cualquier inversión en el piso o cambio de mobiliario debe tener el análisis de calcular cuidadosamente su posible retorno de la inversión, sobre todo antes de realizar cambios importantes como puede ser reformar la cocina o el baño.
Si no tienes un administrador de propiedades, puedes suplir su ayuda realizando tú un trabajo de campo navegando por las web de anuncios de pisos de alquiler, y revisando las propiedades de la zona, mira cómo están decoradas, y qué ofrecen que la tuya no tenga, después mira lo que piden por el alquiler y compara.
Para evaluar lo que supone una reforma en el piso puedes solicitar 3 presupuestos a profesionales, mirar la inversión que debes hacer y hace el cálculo de cuánto más vas a ganar gracias a esa mejora.
Tres reglas de oro para calcular el alquiler de una vivienda
Toda esa información es útil, pero los inversores serios deben profundizar más para saber exactamente cuánto cobrar por el alquiler. Sigue estas reglas para llegar al precio perfecto.
1. Requisito de alquiler mínimo
El alquiler tiene que ser lo suficientemente alto para que pueda pagar los gastos y proporcionar flujo de efectivo.
Supongamos que tu relación de gastos es del 50%, cubriendo tanto las pérdidas económicas como los gastos operativos. Así, en el caso de una renta de 500 €, un índice de gastos del 50% nos dejaría con 250€ para cubrir tres cosas muy importantes:
- Pagar deuda pendiente, como por ejemplo una hipoteca
- Gastos de mantenimiento, comunidad, alguna derrama.
- Flujo de caja, es decir algún efectivo para nosotros.
Es probable que descubras que 250 € simplemente no es suficiente para cubrir los tres anteriores. Y si tienes una hipoteca, pagar el servicio de la deuda es obligatorio e ineludible, la elección a la que nos enfrentamos es entre nuestro flujo de caja y los gastos de mantenimiento. Lo que vemos a menudo es que los propietarios se embolsan el dinero que queda después del servicio de la deuda y luego se emocionan con su gran beneficio. Pero eventualmente, algo sucederá, tal vez algo se estropee o necesites reemplazar en el piso, el calentador de agua o la estufa, o una derrama que sea necesaria en el edificio.
Si esto pasa, parte del dinero que pensabas que habías hecho y traspasaste a tu cartera ha de salir de nuevo de tu bolsillo para afrontar estos gastos inesperados.
Es por esto por lo que es importante que calcules el alquiler mínimo que debes cobrar. No existe una regla estricta, y eres tú el que ha de analizar este importe.
2. Requisito de alquiler máximo
Siempre buscamos cumplir dos objetivos: proteger y hacer crecer nuestra inversión. Así como hay un requisito mínimo para el alquiler, también hay un máximo.
Tenemos que ser capaces de atraer a clientes y no espantarlos por el elevado precio de nuestro alquiler. Si tienes un alquiler demasiado alto comparado con tu mercado, tendrás menos clientes interesados en tu propiedad y te resultará más difícil alquilar el piso, por lo que tardarás más tiempos y los ingresos anuales se reducen drásticamente.
Busca alquileres que no bajen del 70% de los alquileres medios de mercado. Esto atrae a inquilinos estables y no son tan exclusivos como para que solo una pequeña porción del mercado pueda acceder.
3. Concéntrate en el precio por m2
Para comparar verdaderamente manzanas con manzanas, debes fijar el precio de tus alquileres por metro cuadrado. Supongamos que compras un edificio de apartamentos y que actualmente alquilas apartamentos de una habitación por 525 €.
Imagina que cuando haces una investigación online descubres que el alquiler medio de la zona es 150 € más alto .
¿Pero qué tan grandes son esas otras viviendas con las que estás comparando? Si tienen 850 m. cuadrados y tu propiedad es de 600 metros cuadrados, esa investigación de mercado ya no es relevante aunque tanto unos como otros sean apartamentos de 1 habitación.
Piensa si podrías convencer alguien, por ejemplo, de pagar incluso 625€, es decir 150 € más de lo que estabas cobrando, por tu apartamento de 600 m2, incluso aunque estés ofreciendo un precio unitario más barato porque los apartamentos grandes están a 700 €/m2. Evalúa y plantea si sería posible, incluso puedes probarlo en directo y ver lo que pasa.
Conclusiones para calcular el alquiler de un piso en alquiler
Con la información que hemos visto deberías estar bien equipado para establecer un precio de alquiler adecuado para tu propiedad, ya conoces todas las herramientas para saber cuánto cobrar por alquilar un piso determinado.
Si te gustaría seguir aprendiendo cómo alquilar un piso por tu cuenta sin miedo a impagos y sin pagar comisiones a las inmobiliarias, te invito a descubrir el audio curso que he preparado en https://comoalquilar.com/curso
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¿Tienes tú alguna otra estrategia para fijar el precio de los pisos de alquiler para agregar a la lista anterior?
Déjamela en los comentarios.
